CONTRACTUL DE DONATIE

Definitie
Donatia este un contract solemn, unilateral si cu titlu gratuit prin care una din parti, numita donator, cu intentie liberala isi micsoreaza in mod actual si irevocabil patrimoniul sau cu un drept (real sau de creanta), marind patrimoniul celeilalte parti, numita donatar, cu acelasi drept, fara a urmari sa primeasca ceva in schimb (art.801 si 803 C.civ.)2.
Dupa cum rezulta din aceasta definitie, ceea ce caracterizeaza donatia este trecerea unor valori dintr-un patrimoniu in altul fara echivalent, cu intentia de a face o donatie (animus donandi). Aceasta intentie, concreti-zata in mcheierea contractului in forma si in conditiile prevazute de lege, justifica marirea unui patrimoniu in detrimentul altuia, constituind cauza ei. Precizam, de asemenea, ca donatia - ca varietate a contractelor cu titlu gratuit - reprezinta o liberalitate, deoarece are ca efect micsorarea patri-moniului donatorului cu bunul donat, spre deosebire de contractele dezin-teresate (de exemplu, comodatui, mandatul sau depozitul cu titlu gratuit etc.), prin care nu se micsoreaza patrimoniul celui care procura altuia un folos, motiv pentru care acestea din urma nu sunt supuse regulilor de fond si de forma prevazute pentru donatii.
Interpretarea contractului
Codul civil nu prevede reguli speciale de interpretare a clauzelor contractului de donatie. In consecinta, se aplica regulile generale de interpretare a contractelor (art.977-985). Se impune insa o precizare; daca nu exista certitudinea ca partile au incheiat un contract de donatie (o liberalitate), deci interpretarea este necesara chiar pentru calificarea juridica a contractului (donatie sau un alt contract, de exemplu, de intretinere, de locatiune, de comodat etc.), atunci interpretarea urmeaza sa se faca in sensul aplicarii regulilor care guverneaza actele cu titlu oneros - care sunt reguli de drept comun -, iar nu a regulilor prevazute pentru liberalitati care, fiind exceptionale sunt supuse unei interpretari restrictive. Concluzia privind incheierea intre parti a unui contract de donatie trebuie sa fie temeinic ancorata in elementele conventiei intre parti.
Precizam ca, in nici un caz, executarea unei obligatii civile irnperfecte (naturale) nu poate fi calificata drept o liberalitate (de exemplu, executarea unei obligatii prescrise, repararea pagubei cauzate desi conditiile raspunderii civile nu sunt intrunite, intretinerea unei rude fata de care nu exista obligatie legala de tntretinere etc.). Nici premiile sau cadourile ori recompensele oferite (in scopuri publicitare) de un comerciant clientilor nu constituie donatii, nefiind facute animus donandi, in activitatea sa profesionala comerciantul nu poate fi generos. Nici operele de binefacere nu urmeaza regulile prevazute pentru donatii .
Obiectul donatiei
Conditii. Potrivit dreptului comun, bunul (dreptul) care formeaza obiectul contractului trebuie sa fie in circuitul civil (art.963 C.civ.), sa fie determinat sau determinabil (art.948 si 964 C.civ.), posibil, licit si sa existe sau sa poata exista in viitor (de exemplu, recolta viitoare). Dintre bunurile viitoare numai succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul donatiei (art.702 si 965 C.civ.). Dupa deschiderea mostenirii mostenitorul poate instraina universalitatea dobandita, respectiv cota-parte indiviza, nu numai cu titlu oneros, dar si cu titlu gratuit, deci prin donatie. In nici un caz, bunurile viitoare nu pot constitui obiectui darului manual.
Daca bunul donat este individual determinat donatorul trebuie sa aiba calitatea de proprietar (fie si sub conditie). Daca contractul are ca obiect lucrul altuia, donatia este nula absolut in toate cazurile (indiferent de solutia ce se admite in materia vanzarii lucrului altuia) intrucat donatorul se poate abtine sa dobandeasca proprietatea lucrului altuia si deci donatia contravine principiului irevocabilitatii.
Daca incheierea contractului de donatie este insotita, precedata sau urmata de incheierea unui alt contract (cu participarea unei alte persoane, straine de donatie), trebuie sa se stabileasca corect ce se doneaza (quid donat), adica obiectul donatiei, pentru ca solutionarea problemelor de drept specifice contractului de donatie (capacitatea, revocarea, reductiu-nea etc.) sa nu se rasfranga asupra celuilalt contract cu privire la care reglementarile in materie de donatie nu sunt incidente.
Problema se pune in practica in cazul finantarii cumpararii sau construirii unei case; obiectul donatiei este suma de bani sau casa? Regula este ca, in cazul prestarii unei sume de bani in vederea achizitio-narii unui imobil, obiectul donatiei este suma de bani . Tot astfel, daca donatia se realizeaza prin transcrierea dreptului de proprietate asupra (sau si asupra) altei persoane decat aceea care plateste pretus imobilului, ceea ce se doneaza este pretul (parte din pret), iar nu imobilul, dar numai daca donatia este concomitenta cu plata pretului catre vanzator. In schimb, daca transcrierea se face dupa incheierea vanzarii si plata pretului la care donatarul n-a luat parte, obiectul donatiei il formeaza imobilul .
Drept consecinta, daca obiectul donatiei este suma de bani, nulitatea contractului de donatie sau reductiunea, raportul ori revocarea donatiei nu va afecta dreptul de proprietate al dobanditorului (donatarului) asupra imobilului. In schimb, daca donatia a avut ca obiect imobilul, toate conse-cintele aratate se vor rasfrange asupra lui.
Conditiile donatiei
Intre persoane prezente
Conform art.813 C.civ. toate donatiile se fac prin act autentic. Deci contractul produce efecte juridice numai daca consimtamantul ambelor parti este manifestat in forma autentica. Neres- pectarea acestei forme se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contrac-tului, indiferent de persoana donatorului sau donatarului (persoana fizica sau juridica, de drept public sau privat).
Forma autentica este o masura de protectie a vointei donatorului, care dispune in mod actual si irevocabil de un drept in favoarea unei alte persoane, fara ca acel element activ sa fie inlocuit in patrimoniul sau printr-o valoare echivalenta.
Intrucat cerinta formei este prevazuta in mod imperativ, sub sanctiu-nea nulitatii absolute, deci ad validitatem, dovada existentei unei donatii nu poate fi facuta cu martori, chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.
Nulitatea donatiei pentru lipsa formei autentice poate fi invocata de orice persoana interesata sau de instanta din oficiu si nu poate fi inlaturata in nici un fel. Astfel, de exemplu, nu poate fi validata printr-un act confir-mativ al donatorului (quod nullum est confirmari nequit) si nici acoperita printr-un proces verbal incheiat cu prilejul transcrierii imobilului ori prin alte acte oficiale ulterioare manifestarii de vointa, daca actul juridic initial este nul.
Precizam, de asemenea, ca inzestrarea unui copil in vederea incheierii casatoriei, avand caracterul unei donatii, nu poate fi facuta decat tot prin inscris autentic. Intrucat parintii nu au o obligatie civila imperfecta (na-turala) de a-si mzestra copiii, nici executarea benevola a donatiei in scop in inzestrare, nu poate acoperi nulitatea si deci se poate cere restituirea prestatiei efectuate in baza actului nul, ca donatie, iar nu valabila ca act de plata facuta in executarea unei obligatii civile imperfecte.
Pentru ca donatia nula pentru vicii de forma sa produca efecte juridice, ea trebuie sa fie refacuta in intregime cu respectarea formei cerute de lege (art.1168C.civ.).
In schimb, dupa moartea donatorului, nulitatea unei donatii pentru vicii de forma, cat si in privinta oricarei alte exceptii, poate fi acoperita prin confirmarea, ratificarea sau executarea voluntara a donatiei de catre mostenitorii sau reprezentantii donatorului (art.1167 alin.3 C.civ.) daca confirmarea, ratificarea sau executarea este benevola si facuta in deplina cunostinta de cauza. Renuntarea la efectele nulitatii este opozabila si cre-ditorilor, daca nu este frauduloasa.
Pentru a explica aceasta dispozitie, se spune ca in persoana succeso-rilor donatorului nulitatea pentru nerespectarea formei devine relativa in intelesul ca ei pot in mod valabil sa confirme donatia autorului lor lovita de nulitatea de forma si, bineinteles, nulitatea poate fi invocata numai de citre ei. Altii spun ca, in realitate, ne aflam in prezenta unei nulitati absolute care exceptional poate sa fie acoperita. Impartasim parerea potrivit careia donatia nula absolut pentru vicii de forma lasa in persoana succesorilor o obligatie civila imperfecta (naturala) care, fiind executata sau confirmata de bunavoie si in deplina cunostinta a cauzei de nulitate, nu da loc la repetitie (art. 1092 alin.2 C.civ.). Bineinteles, confirmarea sau ratificarea produce efecte numai fata de succesorii care au consimtit.
In sfarsit, precizam ca si sarcinile sau conditiile donatiei trebuie sa fie prevazute in forma solemna.
Intre absenti
In cazul in care contractu de donatie se incheie intre absenti, prin oferta si acceptare separate, atat oferta de a darui, cat si acceptarea trebuie sa fie facuta in forma autentica, altfel nu vor produce efecte juridice, fiind nule absolut cu toate consecintele si regulile de mai sus aratate (art.814 alin.l C.civ.).
Pentru validitatea donatiei acceptata printr-un inscris separat, se mai cere ca acceptarea sa aiba loc in timpul vietii donatorului (art.814 alin2. C.civ.). In caz de moarte a donatorului mai inainte de acceptare (cu care se echivaleaza situatia cand acesta devine incapabil), oferta devine caduca.
Bineinteles, si donatarul trebuie sa fie in viata in momentul acceptarii, cand se realizeaza acordul de vointa necesar in vederea incheierii contrac-tului. Daca donatarul inceteaza din viata inainte de acceptare, mostenitorii sai nu pot accepta donatia deoarece autorul lor nu le-a putut transmite nici un drept, iar oferta de donatie s-a facut intuitu personae. Cu atat mai puternic cuvant, creditorii nu ar putea accepta donatia (nici in timpul vietii donatarului) pe calea actiunii oblice (dreptul de a accepta fiind exclusiv personal, implicand aprecieri de ordin moral) si nici ataca refu-zul acceptarii donatiei pe calea actiunii pauliene, pentru ca donatarul nu-si micsoreaza patrimoniul, ci pierde numai ocazia de a-l mari.
Pe langa aceste conditii, pentru ca donatia acceptata prin inscris separat sa produca efecte, se mai cere ca actul de acceptare sa fie comunicat (notificat) donatorului, in timpul vietii lui (art.814 alin.2 C.civ.) si inainte de a fi devenit incapabil. Pana in momentul primirii comunicarii donatorul poate revoca donatia (oferta de donatie). Revocarea poate fi nu numai expresa, ci si tacita. Astfel, faptul ca, inainte de comunicarea actului de acceptare, donatorul vinde lucrul care urmeaza sa faca obiectul donatiei, constituie o revocare tacita. (Revocarea nu trebuie sa fie notifi-cata donatarului).
Intrucat prin acceptare se realizeaza, in fapt, acordul de vointa - numai "efectele" donatiei (art.814 alin.2 C.civ.) fiind amanate pana la comuni-care - nu excludem posibilitatea notificarii acceptarii de catre succesorii sau creditorii donatarului, caci notificarea nu mai presupune aprecieri de ordin moral.
Statul estimativ
Daca donatia are ca obiect bunuri mobile, corpo-rale sau incorporale, pe langa conditiile examinate se mai cere ca obiectele mobile donate sa fie trecute intr-un stat estimativ semnat de donator si donatar si care sa cuprinda descrierea si evaluarea, cel putin globala, a lucrurilor mobile daruite (art.827 C.civ.).
Statul estimativ poate sa fie cuprins in chiar corpul inscrisului de do-natie, dar partile pot intocmi si un inscris separat sub semnatura privata , nefiind necesara redactarea lui in forma autentica; insa inscrisul trebuie sa fie semnat de ambele parti.
Art.827 C.civ. prevede necesitatea statului estimativ pentru "valabili-tatea" donatiei de bunuri mobile facuta prin act (autentic). In schimb, art. 772 C.civ. prevede posibilitatea evaluarii bunurilor mobile donate, "in lipsa acestui stat" estimativ, prin expertiza, ceea ce mseamna, cel putin implicit, recunoasterea validitatii darului. Astfel fiind, se poate admite ca lipsa statului estimativ nu atrage nulitatea (absoluta sau relativa) a donatiei, fiind cerut numai ad probationem.
Darurile manuale si donatiile indirecte sunt scutite de formalitatea statului estimativ.
Donatia de imobile
Daca donatia are ca obiect un imobil, cerintele de forma trebuie sa fie respectate in toate cazurile, iar nu numai in cazul terenurilor(art.2 alin 1 din L.nr.54/1998).In schimb, dreptul de preemptiune (art.48-49) nu este aplicabil in cazul donatiei.
In ceea ce priveste publicitatea imobiliara, precizam ca inscrierea in cartea funciara nu afecteaza validitatea contractului.
Capacitatea partilor
Incapacitati de a primi
1. Persoanele fizice neconcepute si organizatiile care n-au dobandit personalitatea juridica nu au capacitatea de a primi donatii. Copilul conceput (infans conceptus) poate fi gratificat (art.808 C.civ.).
Persoanele neconcepute pot fi gratificate numai indirect, de exemplu, prin liberalitati cu sarcini, facute unor terte persoane capabile . lar organizatiile (entitatile) care n-au dobandit personalitatea juridica vor putea primi donatii in cursul constituirii (de la data actului de infiintare) "dar numai intrucat acestea sunt cerute pentru ca persoana juridica sa ia fiinta, in mod valabil" (art.33 alin.3 din Decretul nr. 31/1954). Astfel, daca donatia se face in vederea alcatuirii patrimoniului propriu necesar pentru dobandirea personalitatii juridice. Dupa dobandirea personalitatii juridice, unitatea poate primi donatii cu respectarea principiului specia-litatii capacitatii de folosinta.
2. Cetatenii straini (persoanele juridice straine) si apatrizii nu pot primi donatii avand ca obiect dreptul de proprietate asupra terenurilor (art.41 alin.2 din Constitutie) .
3. Medicii si farmacistii, inclusiv persoanele care practica ilegal medicina , care au tratat pe o persoana in boala din care moare (acea boala fiind cauza mortii), nu pot primi donatiile ce bolnavul a facut in favoarea lor in cursul acestei boli. Aceasta dispozitie se aplica si preotilor care au asistat pe donator din punct de vedere religios in cursul ultimei boli (art.810 alin.1 si 3 C.civ.).
Observam ca ceea ce intereseaza este nu calitatea de medic, farmacist sau preot, ci asistenta cu caracter repetat sau de continuitate acordata bolnavului in calitatile vizate de lege. Prin urmare, bolnavul poate gratifi-ca un prieten medic, daca nu l-a tratat in cursul ultimei boli.
Sunt exceptate de la interdictia vizata, si deci sunt valabile, donatiile remuneratorii, daca sunt potrivite cu starea materiala a donatorului si cu serviciile prestate de donatar (art.810 alin.2 C.civ.).In literatura de specialitate se recunoaste si validitatea donatiei facuta medicului de catre bolnavul care este sotui lui
4. Minorii si interzisii au dreptul de a primi donatii, dar nu au exercitiul acestui drept. In principiu, donatia facuta unui incapabil sau cu capacitate de exercitiu restransa se accepta prin reprezentantii sai legali sau cu incuviintarea prevazuta de lege. Art.815 C.civ. contine insa o protectie speciala in favoarea minorilor si interzisilor, permitand ca donatiile facute lor sa fie acceptate si de catre ascendentii lor de orice grad, chiar daca nu sunt tutorii lor si parintii s-ar afla in viata si ar refuza sa accepte.
In cazul minorului cu capacitate de exercitiu restransa art.815 C.civ. trebuie sa fie interpretat - dupa parerea noastra - in sensul ca nu numai tutorele sau parintii, dar si ascendentii minorului pot incuviinta accepta-rea. Dar daca donatia contine si element oneros (donatie cu sarcini sau sub conditie), deci acceptarea constituie un act de dispozitie, ea trebuie sa fie, in toate cazurile, autorizata in prealabil de autoritatea tutelara
5. Surdo-mutul care nu stie sa scrie nu poate accepta o donatie decat cu asistarea unui curator special numit de autoritatea tutelara (art.816 C.civ.comb. cu art. 152 si 159 C.fam.), care va avea rolul de interpret al vointei surdo-mutului (surdului sau mutului) in sensul art.61 alin.2 din Legea notarilor publici si a activitatii notariale nr.36/1995.
Persoanele juridice. In legatura cu capacitatea de a accepta o donatie, se impune sa facem unele precizari privitor la acceptarea oferte-lor de donatie facute in favoarea persoanelor juridice. Am vazut ca, in principiu, persoanele juridice pot primi donatii daca dreptul, care formeaza obiectul donatiei, corespunde scopului stabilit prin lege, actul de infiintare sau statut (art.34 din Decretul nr.31/1954 si art.l din Decr. nr.478/1954 privitor la donatiile facute statului).
6. Donatiile facute statului (organelor de stat, institutiilor bugetare, unitatilor administrativ-teritoriale, regiilor autonome sau societatilor co-merciale cu capital majoritar de stat) urmeaza sa fie acceptate dupa cum urmeaza:
- donatiile oferite ministerelor, altor organe sau institutii centrale care depind direct de Guvern, precum si unitatilor bugetare care fac parte din sistemul acestora se accepta de ministrul sau conducatorul organului ori institutiei centrale de stat;
- donatiile oferite unitatilor administrativ-teritoriale se accepta, dupa caz, de consiliul judetean sau al municipiului Bucuresti;
- donatiile oferite regiilor autonome sau societatilor comerciale cu capital majoritar de stat se accepta de conducatorii acestora insa, daca sunt de interes national, cu autorizatia prealabila a organului tutelar,iar daca sunt de interes local, cu autorizatia consiliului judetean sau al municipiului Bucuresti, dupa caz.
Daca obiectul donatiei este un teren agricol se cere si avizul Ministe-rului Agriculturii, iar daca este un imobil situat intr-o localitate, avizul Degartamentului pentru Administratia Publica Locala. In toate cazurile, bunurile grevate cu sarcini sau pentru care exista restante de impozite sau taxe pot fi acceptate numai cu avizul Ministerului Finantelor (art.2-4 din Decr. nr.478/1954).
Daca bunul care formeaza obiectul donatiei (sau legatului facut prin testament) urmeaza sa intre in domeniul public al statului sau unitatii administrativ-teritoriale, dreptul de proprietate publica se dobandeste prin acceptarea liberalitatii de Guvern, de consiliul judetean sau de consiliul local, dupa caz (art.7 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia).
Cat priveste persoanele juridice care nu sunt de stat, acceptarea donatiilor (inclusiv a darurilor manuale) se face prin organele abilitate sa incheie actejuridice in numele si pe seama persoanei juridice, respectiv prin persoanele imputernicite in acest scop. In cursul constituirii, liberalitatile facute in scopul formarii patrimoniului necesar se accepta de persoanele imputernicite (prin actul constitutiv) sa desfasoare procedura de dobandire a personalitatii juridice.
Aceste reguli de drept comun de acceptare a liberalitatilor sunt aplica-bile atat in cazul persoanelor juridice care urmaresc un scop patrimonial, cat si in cazul asociatiilor sau fundatiilor fara scop patrimonial. Ordonanta Guvernului nr.26/2000 cu privire la asociatii si fundatii nu prevede necesitatea vreunei aprobari sau autorizatii pentru acceptarea liberalitatii. Instanta competenta verifica numai indeplinirea cerintelor legale pentru constituirea asociatiei sau fundatiei (filialelor) ori federatiei si dispune, pe aceasta baza, inscrierea in Registrul asociatiilor si fundatiilor (federatiilor), personalitatea juridica fiind dobandita in momentul inscrierii.
Legislatia noastra contine anumite dispozitii speciale (derogatorii de la regulile generale) cu privire la capacitatea partilor contractante, stabilind anumite incapacitati speciale de a dispune si de a primi prin intermediul contractului de donatie.
Incapacitati de a dispune
Minorii si persoanele puse sub interdictie judecatoreasca nu pot incheia contract de donatie, in calitate de donatori, nici prin reprezentantii legali (parinti sau tutor) si nici personal cu incuviintarea ocrotitorului legal (si chiar daca s-ar obtine autorizatia autoritatii tutelare-art.129 alin. 1-3 si art. 133 alin.3 comb. cu art. 105 alin.3 si 147 C.fam.). In practica se recunoaste insa validitatea darurilor obisnuite facute de minor sau, in numele sau, de ocrotitorul legal (de exemplu, cu ocazia unor aniversari, de ziua femeii etc.) daca sunt potrivite cu posibilitatile celui ocrotit. In aceste conditii se recunoaste validitatea darului, chiar daca minorul a actionat singur; lipsa incuviintarii sau autorizatiei nu poate fi invocata. 9. In favoarea tutorelui, minorul nu poate dispune prin donatie nici dupa ce a ajuns la majorat, cat timp autoritatea tutelara n-a dat tutorelui descarcare pentru gestiunea sa (art.809 C.civ. si art. 141 C.fam.). De la aceasta regula face exceptie situatia cand tutorele este ascendentul minorului.
Momentul cand capacitatea este ceruta
Reguli aplicabile. In ceea ce priveste momentul la care trebuie sa ne raportam pentru a aprecia capacitatea partilor, nu se pun probleme daca donatia se realizeaza printr-un singur act. Daca donatia se incheie prin acte separate (intre absent), donatorul trebuie sa fie capabil in momentul facerii ofertei (cand isi manifesta vointa de a dona), in momentul acceptarii ei de catre donatar (cand se realizeaza acordul de vointe) si in momentul primirii comunicarii actului de acceptare, caci donatia produce efecte numai din acest moment (art. 814alin.2 C.civ.).
Cat priveste pe donatar, el trebuie sa fie capabil in momentul acceptarii. In momentul facerii ofertei (desi problema este controversata) consideram ca donatarul nu trebuie sa fie capabil, intrucat oferta este un act unilateral al donatorului. lar in momentul receptarii notificarii de catre donator problema capacitatii donatarului nu se pune; desi art.814 alin.2 C.civ. roman - referitor la efectele donatiei - a eliminat cuvintele "a 1'egard du donateur" (art.932 alin.2 C.civ. francez), totusi vizeaza numai comunicarea actului de acceptare in timpul vietii "donatorului", "a celui ce daruieste".
Sanctiunea incapacitatilor speciale de a face si de a primi donatii
Nulitatea contractului. Potrivit art.812 C.civ., "dispozitiile in favoarea unui incapabil sunt nule...".Cu toate ca formularea sugereaza sanciunea nulitatii absolute se admite ca nerespectarea incapacitatilor -atat de a face, cat si de a primi donatii - se sanctioneaza, de regula, numai cu nulitatea relativa a contractului, nulitatea putand fi invocata de cel ocrotit (prin ocrotitorul legal, daca este cazul) sau de succesorii sai in drepturi .
In unele cazuri insa, cand incapacitatile sunt dictate de interese de ordine publica, sanctiunea este nulitatea absoluta a contractului. Astfel, donatiile facute persoanelor juridice, daca n-au fost acceptate in conditiile prevazute de lege. Tot astfel, donatia avand ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului de orice fel, daca donatarul nu este cetatean roman (art.41 alin.2 din Constitute).
Controversata este problema sanctiunii aplicabile in cazul donatiilor facute medicilor, farmacistilor sau preotilor. Consideram ca sanctiunea nulitatii absolute isi poate gasi justificarea si in acest caz, deoarece interdictia este conceputa in art.810 C.civ., ca o dispozitie prohibitiva (nu numai de ocrotire), ca o regula generala de aparare a prestigiului profesiei de medic sau de preot. lar in cazul persoanelor care practica ilegal medicina, fapta ce constituie infractiune, in orice caz se impune sanctiunea nulitatii absolute.
Donatia va fi nula, respectiv anulabila, chiar daca partile - pentru a ocoli dispozitiile privind incapacitatile speciale - au recurs la deghizare sau la interpunere de persoane, caci actul care sincer incheiat ar fi nul, ramane nul si daca a fost simulat.
Irevocabilitatea donatiilor
Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitatii
- Conditiile potestative. Cu toate ca dreptul transmis prin donatie poate, in principiu, sa fie conditional, adica supus unei conditii suspensive sau rezolutorii, cazuale ori mixte, totusi caracterul de irevocabilitate nu permite stipularea unei conditii suspensive sau rezolutorii potestative din partea donatorului (art.822 C.civ.). Astfel, o donatie este nula nu numai cand este facuta sub conditie pur potestativa (a carei realizare depinde exclusiv de vointa donatorului), ci se admite ca ea este nula chiar daca este facuta sub o conditie simpla potestativa din partea donatorului (a carei realizare, pe langa vointa lui, depinde si de circumstance exterioare care insa nu pot actiona in afara vointei lui). Aceasta spre deosebire de contractele cu titlu oneros, care, fiind valabil afectate de conditii potestative simple (art. 1006), sunt nule, conform art. 1010 C.civ., numai daca sunt afectate de o conditie pur potestativa din partea celui ce se obliga.
- Plata datoriilor vi itoare nedeterminate. Este nula donatia care impune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta in viitor si a caror valoare n-a fost specificata prin actul de donatie (art.823 C.civ.), intrucat donatorul ar fi liber sa revoce donatia contractand datorii pana la concurenta valorii bunurilor donate (chiar daca, in fapt, nu contracteaza datorii).
- Dreptul de a dispute de bunul donat. Conform art.824 C.civ., in cazul in care donatorul si-a rezervat dreptul de a dispune de un bun sau de o suma determinata din bunurile daruite, donatia este nula cu privire la acel bun sau suma, chiar daca donatorul moare fara a fi dispus de ele; bunul sau suma se transmite mostenitorilor donatorului. Daca rezerva dreptului de a dispune este generala si se intinde asupra intregii donatii, ea este nula in totalitate. 0 asemenea clauza este de fapt o conditie rezolutorie pur potestativa (art. 1010 C.civ.), care atrage nulitatea oricarei conventii. d) Dreptul de denuntare unilaterala a contractului. 20. Clauze permise. Intrucat enumerarea clauzelor incompatibile cu principiul irevocabilitatii, continute in C.civ., nu este limitativa, este necesar sa facem unele precizari si cu privire la clauzele care sunt permise, pentru a delimita mai bine campul de aplicatie al principiului irevocabilitatii. Sunt compatibile cu acest principiu urmatoarele clauze:
a) Intrucat transmisiunea irevocabila a dreptului donat nu implica o predare imediata a bunului, donatia poate fi cu termen, pentru ca termenul - ca modalitate a actului juridic - nu afecteaza dobandirea dreptului transmis, ci numai exercitiul acelui drept.
b) Dupa cum am vazut, donatia poate fi afectata de o conditie cazuala sau mixta. Depinzand de hazard (art. 1005 C.civ.), respectiv si de vointa unei alte persoane (determinate sau nedeterminate, art. 1007 C.civ.), decat donatorul, ele nu contravin principiului irevocabilitatii donatiilor.
c) Tot astfel, poate fi stipulata plata datoriilor prezente (cu data certa anterioara donatiei) ale donatorului, precum si cele viitoare daca, in acest din urma caz, sunt specificate in contractul de donatie (art.823 C.civ.).
d) Art.825 C.civ. prevede expres posibilitatea stipularii reintoarcerii conventionale a bunurilor daruite pentru cazul cand donatarul ar muri inainte de donator, chiar daca lasa descendenti, sau pentru cazul de predeces al donatarului si al descendentilor lui (donatarul decedat fara posteritate).0 asemenea stipulatie este o conditie cazuala rezolutorie expresa care, in caz de realizare, produce efecte retroactive (art. 1615 si 1019) . In materie de imobile insa, pentru opozabilitatea fata de terti, clauza de reintoarcere este supusa publicitatii.
Precizam insa ca reintoarcerea nu poate fi stipulata in favoarea unei alte persoane decat donatorul insusi (nici chiar in favoarea mostenitorilor sai), intrucat ar constitui o substitutie fideicomisara conditionala prohibita de lege.
e) In cazul depunerii unei sume de bani la CEC sau alte unitati bancare, pe numele altei persoane animus donandi, deponentul poate insera in libret o clauza de imputernicire pe seama sa, fara a contraveni principiului irevocabilitatii, deoarece va actiona in baza clauzei ca un mandatar al titularului de libret.
f) Nici clauzele de inalienabilitate, mai frecvente in materie de liberalitati, in masura in care sunt recunoscute valabile, nu contravin principiului irevocabilitatii.
g) in sfarsit, fara a epuiza enumerarea clauzelor permise, mentionam ca donatia cu rezerva uzufructului (sau a dreptului de abitatie), in favoarea donatorului sau a unui tert, este permisa, obiectul contractului fiind nuda proprietate, care se doneaza in mod irevocabil. Desigur, poate forma obiectu contractului si un drept de uzufruct, donatorul pastrand nuda proprietate.
Principiul irevocabilitatii donatiilor
Liberalitatile intre vii sunt, prin esenta lor irevocabile. Aceasta irevocabilitate, reglementata prin texte speciale (art.801 si 822-824 C.civ.), care actioneaza descurajant pentru donator si contribuie la siguranta circuitului civil, nu este cea prevazuta pentru toate contractele (art.969 C.civ.) si care rezulta din principiul ca, o data incheiat, contractul are forta obligatorie intre partile contractante (este "legea partilor") si nu poate fi revocat (desfacut, desfiintat sau modificat) prin vointa uneia dintre ele (irevocabilitate de gradul I). Evident, forta obligatorie a oricarui contract actioneaza si in cazul contractului de donatie, in sensul ca -odata incheiat - nu poate fi desfiintat prin vointa uneia dintre parti, fie si donatarul.
Dar irevocabilitatea donatiilor are un caracter special, particular, mai accentual decat forta obligatorie a oricarui contract, in sensul ca in materie de donatii (indiferent daca s-au realizat in forma autentica, deghizata, indirecta sau dar manual) irevocabilitatea priveste nu numai efectele, ci insasi esenta contractului, fiind o conditie de validitate pentru formarea lui (irevocabilitate de gradul II). Astfel fiind, orice clauza sau conditie a carei indeplinire atarna de vointa donatorului si care i-ar da posibilitatea de a zadarnici sau micsora, direct sau indirect, foloasele gratuite pe care contractul le creeaza pentru donatar sunt incompatibile cu esenta donatiilor, atragand nulitatea lor absoluta (art.822 C.civ.).
Sanctiunea nulitatii loveste contractul in intregime, iar nu numai clauza incompatibila cu principiul irevocabilitatii si chiar daca aceasta clauza nu a fost cauza determinanta si impulsiva a liberalitatii. Cu toate acestea, daca donatia este divizibila si clauza o afecteaza numai in parte, pentru rest, efectele contractului se mentin. Iar daca, dupa moartea donatorului, succesorii sai in drepturi - in cunostinta de cauza - confirma sau executa donatia, nu mai pot invoca nulitatea pentru a cere restituirea bunului donat (art. 1167 alin.3 C.civ.).
Revocabilitatea donatiilor
Revocabilitatea donatiilor intre soti
Reguli speciale. in ceea ce priveste contractul de donatie incheiat intre soti (deci in timpul casatoriei), poate avea ca obiect numai bunurile proprii ale sotului donator si care devin astfel bunuri proprii ale sotului donatar, daca nu s-a stipulat intrarea lor in comunitate, "ceea ce inseamna prefacerea dreptului de proprietate exclusiva a sotului donator intr-un drept de proprietate devalmase a ambilor soti". Evident, donatorul poate dona si cota-parte ideala ce-i apartine din dreptul de proprietate asupra unui bun ce nu formeaza obiectul comunitatii sau dreptul asupra unei mosteniri deschise (universalitate sau cota-parte indiviza asupra universalitatii), care este bun propriu al sotului-mostenitor (art.311it.b din C.fam.).
Referitor la donatiile dintre soti, Codul civil prevede anumite reguli speciale derogatorii de la regulile generale aplicabile donatiilor. Cea mai importanta regula speciala (celelalte fiind subsecvente) vizeaza derogarea de la principiul irevocabilitatii donatiilor. Potrivit art.937 alin.l C.civ., "orice donatiune facuta intre soti in timpul maritagiului este revocabila".
Revocarea se poate realiza prin vointa unilaterala a sotului donator (ad nutum) oricare ar fi forma de realizare a donatiei (act autentic, donatie indirecta sau dar manual). Sotul donator (si numai el personal, nu si creditorii sau mostenitorii lui) are dreptul de a revoca donatia oricand, fie in timpul casatoriei, fie dupa desfacerea (prin divort) sau desfiintarea (nulitatea) ori incetarea ei prin recasatorirea sotului donatar de bunacredinta care nu a stiut ca sotul donator, declarat mort, este in viata, si chiar dupa decesul sotului donatar, impotriva mostenitorilor lui. Rezulta ca aceasta donatie devine definitiva si irevocabila numai din momentul mortii donatorului.
1. DreptuI de revocare fiind de esenta donatiilor dintre soti, nu este necesar sa fie stipulat in actul de donatie si nu poate fi inlaturat printr-o stipulatie contrara. Aceste donatii sunt valabile chiar daca s-au facut sub conditie potestativa, chiar daca se impune donatarului obligatia de a plati datoriile nedeterminate ale donatorului si chiar daca donatorul si-a rezervat dreptul de a dispune de bunurile daruite (art.826 C.civ.). Nici reintoarcerea conventionala nu este aplicabila; in caz de predeces al donatarului (si descendentilor lui), cu sau fara aceasta clauza, oricum donatorul poate revoca donatia. Tot astfel, donatiile intre soti nu se revoca de drept pentru survenienta de copil (art.937 alin.3 C.civ.). In timpul vietii donatorului nu este cazul a se aplica nici regulile privitore la revocarea donatiei pentru neexecutarea sarcinii sau pentru ingratitudine; el o poate revoca ad nutum si fara a invoca cauzele prevazute de lege. In schimb, dupa moartea donatorului, cand donatia devine irevocabila, mostenitorii lui pot cere revocarea pentru neexecutarea sarcinilor sau pentru ingratitudine potrivit regulilor pentru aceste cauze legate de revocare.
Din cele aratate rezulta ca donatia dintre soti deroga nu numai de la principiul irevocabilitatii donatiilor (irevocabilitate de gradul II) - in sen- sul ca se pot stipula, la incheierea contractului, clauze incompatibile cu acest principiu (de ex., conditii potestative simple) - dar chiar si de la forta obligatorie a oricarui contract (irevocabilitate de gradul I), in sensul ca una dintre parti poate, prin vointa sa unilaterala, sa revoce donatia (foloasele gratuite procurate celeilalte parti).
2. Cat priveste modurile de revocare, ea nu trebuie sa imbrace forma unei actiuni in justitie si poate fi atat expresa (de ex., prin act notarial sau prin testament), cat si tacita, implicita, constand intr-un act ulterior al donatorului din care rezulta vointa acestuia de a revoca dona-tia (de exemplu, legatul cu titlu particular, avand ca obiect bunul donat, facut prin testamentul care nu prevede, expres, revocarea). Este insa necesar sa existe o identitate exacta intre bunul care a format obiectul donatiei si obiectul revocarii.
Donatiile intre soti, inclusiv darurile de nunta, facute de unul dintre soti celuilalt, sunt revocabile pentru ca sotul donator sa poata revoca donatiile facute inainte de incetarea, desfacerea sau desfiintarea casatoriei si cand inceteaza influenta pe care o avea unul dintre soti asupra celuilalt (si de care a abuzat).
3. Pentru a asigura posibilitatea revocarii unilaterale, legea interzice sub sanctiunea nulitatii absolute donatiile mutuale, reciproce intre soti facute in acelasi act (art.938 C.civ.) si donatiile deghiza- te sau facute prin interpunere de persoane, chiar daca nu aduc atingere rezervei succesorale (art.940 alin.2 C.civ.), prezumandu-se ca sunt persoane interpuse copiii sotului donatar dintr-o alta casatorie (sau din afara casatoriei ori adoptat numai de acesta) si acele rude ale sotului donatar (rude in linie directa si pana la gradul IV inclusiv pe linie colaterala) fata de care, in ipoteza deschiderii mostenirii, deci a mortii lor in momentul incheierii contractului de donatie, el ar fi avut vocatie (chemare) succesorala legala concreta, utila (art.941 C.civ.). De exemplu, parintele sotului donatar este prezumat persoana interpusa, nu si bunicul, fata de care - daca parintele este in viata - sotul nu are vocatie (chemare) succesorala. lar daca sotul donator are copii dintr-o casatorie anterioara (sau din afara casatoriei ori adoptat anterior casatoriei cu donatarul) si daruieste sotului din urma, liberalitatea va fi considerate excesiva, si deci supusa reductiunii, in raport de o cotitate disponibila speciala, care este mai mica decat cea ordinara (art.939 C.civ.), prevazuta de lege ca regula generala .
Donatiile simulate
Donatiile deghizate
1. Notiune. Reguli aplicabile. Donatia este deghizata cand conform actului public apare incadrata intr-o operatiune juridica cu titlu oneros. Deci in acest caz, actul public este simulat, neadevarat, si ascunde o donatie (deghizare totala, prin care se ascunde natura gratuita a contractului secret ). De exemplu, vanzare-cumparare in care pretul nu este datorat (contraprestatie simulata); recunoasterea unei datorii care nu exista in realitate etc.
Donatiile deghizate, ascunse sub aparenta unui contract cu titlu oneros, sunt, in principiu, valabile; deghizarea - simulatia in general - nu este sanctionata cu nulitatea.Prin urmare, donatia deghizata, care intruneste conditiile generale de validiiate ale contractelor - in special se pune problema cauzei licite - este valabila.
Avand insa in vedere faptul ca donatia deghizata constituie o adevarata donatie, ea este supusa si regulilor de fond prevazute special pentru donatii (capacitate, irevocabilitate de gradul II, reductiune, raport, revocare in cazurile prevazute de lege). Deci, pentru donatia deghizata se aplica aceleasir'eguli de fond care s-ar aplica si daca donatia ar fi aparenta.
2. Forma. Controversata este problema ce forma trebuie sa imbrace aceste contracte; forma autentica ceruta de lege pentru validitatea donatiilor sub sanctiunea nulitatii absolute sau forma contractului care deghizeaza donatia, ceruta de lege, de regula, numai ad probationem? De exemplu, contractul prin care se transmite cu titlu gratuit dreptul de superficie asupra unei case sub aparenta unei vanzari-cumparari urmeaza sa fie incheiat in forma autentica (prevazuta de lege pentru donatii) sau poate fi incheiat sub forma unui act sub semnatura privata, stiut fiind ca, pentru instrainarea cu titlu oneros a constructiilor (fara instrainarea terenului aferent), legea nu prevede cerinta formei autentice?
Potrivit unei solutii adoptate constant in practica judiciara, pentru validitatea acestor donatii nu se cere respectarea formei autentice, ci numai a formei prevazute de lege pentru contractul care deghizeaza donatia. Dar nerespectarea acelei forme se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a donatiei deghizate, desi acea forma este prevazuta de lege numai ad probationem. Cu alte cuvinte, forma se imprumuta de la contractul care deghizeaza donatia, iar sanctiunea care se aplica este - de regula - cea prevazuta pentru donatii.
Majoritatea doctrinei critica solutia jurisprudentei (critica de care ea nu vrea sa auda) , solicitand respectarea formei autentice a donatiilor.In orice caz, consideram ca renuntarea la cerinta formei autentice este in contradictie cu art.813 C.civ., care - fiind redactat diferit fata de art.931 C.civ. francez - prevede categoric: "toate donatiile se fac prin act autentic", deci atat donatiile sincer intervenite intre parti, cat si cele deghizate. Dupa cum s-a spus, "fata de o dispozitie atat de imperativa, nu este cu putinta a se admite validitatea unor donatiuni efectuate prin procedee, cari au tocmai de scop sa ocoleasca formele strict impuse de lege in materie de donatiuni intre vii; validarea donatiunilor deghizate ar echivala cu desfiintarea de fapt a formelor solemne".
3. Dovada. Cat priveste proba deghizarii (indiferent de forma in care s-a incheiat actul aparent), se aplica regulile din materia simulatiei, deci partile si succesorii lor universali ori cu titlu universal (art.l175 C.civ.) o pot dovedi prin contrainscris sau inceput de dovada scrisa - art.1197 C.civ. - care poate fi completata cu martori si prezumtii (potrivit regulilor de dovada a contractelor), in schimb tertii (inclusiv succesorii cu titlu particular si creditorii chirografari ai partilor) prin orice mijloace de proba. Reamintim ca, in aceasta materie, mostenitorii rezervatari sunt terti, pentru ca se prezinta in apararea unui drept propriu, iar nu dobandit prin mostenire de la defunct, actionand deci nu ca succesori universali.
Pentru a usura dovada deghizarii, legea (art.845 C.civ.) prevede in favoarea mostenitorilor rezervatari o prezumtie relativa potrivit careia instrainarea cu titlu oneros facuta unui succesibil in linie dreapta (ruda in linie directa descendenta sau ascendenta, inclusiv rudenia civila rezultand din adoptie) reprezinta o donatie deghizata (supusa reductiunii), dar numai daca instrainarea s-a facut cu rezerva uzufructului sau cu sarcina unei rente viagere, iar deghizarea nu este invocata de un mostenitor in linie dreapta care sa fi consimtit la incheierea actului.
Donatiile prin interpunere de persoane
Notiune. Reguli aplicabile. In cazul donatiei prin interpunere de persoane simulatia nu vizeaza natura gratuita a contractului, ci persoana adevaratului donatar. Se recurge la aceasta forma a simulatiei, de exemplu, in cazul in care adevaratul donatar este incapabil sa primeasca liberalitati de la donator sau gratificarea sa ar provoca ecouri nefavorabile in familia donatorului. Din aceasta cauza, contractul aparent se incheie cu o persoana interpusa, prin contrainscris precizandu-se persoana adevaratului donatar.
In aceasta varietate a simulatiei nu se pun probleme in legatura cu forma contractului; deoarece contractul care se incheie cu persoana interpusa este o donatie, neindoielnic trebuie sa fie incheiat in forma autentica, realizandu-se astfel scopul ocrotirii donatorului si a familiei sale. Sunt aplicabile, evident, si conditiile de fond prevazute pentru donatii, care urmeaza sa fie apreciate si avute in vedere in raport cu adevaratul donatar (capacitatea, revocarea pentru cauzele prevazute de lege, reductiunea etc.).
Datorita dificultatilor de dovada a simulatiei (la care se recurge mai ales pentru a ocoli incapacitatile speciale prevazute in materie de donatii) legea (art.812 C.civ.) prezuma absolut ca sunt persoane interpuse parintii, descendentii si sotul persoanei incapabile (de exemplu, a tutorelui, medicului, cetateanului strain etc.) si care devin - prin intermediul prezumtiei - persoane incapabile de a primi donatii de la donator.
Donatiile indirecte
Notiune
Conditii de fond si de forma. "Donatiile" indirecte sunt acte juridice incheiate (nesimulat) cu intentia de a gratifica (de aceea sunt supuse regulilor de fond prevazute pentru liberalitati), dar infaptuite pe calea unui act juridic diferit de contructul de donatie. Prin urmare, spre deosebire de donatia deghizata - care este o adevarata donatie deoarece contractul aparent nu are o existenta reala, nu corespunde vointei reale a partilor -, in cazul "donatiei" indirecte actul care se incheie (altul decat donatia) este real, voit de parti, dar prin intermediul lui se realizeaza indirect o gratificare, o liberalitate.
Pentru aceasta categorie de acte juridice, in care aparenta este conforma cu realitatea, nu se cere respectarea formei autentice dat fiind ca nu sunt contracte de donatie, ci liberalitati efectuate pe calea altor acte juridice pentru care, de regula , nu se prevede aceasta cerinta de forma. Caracteristic in aceasta privinta este, de exemplu, art. 1642 alin.2 C.civ. care precizeaza ca daca renta viagera s-a constituit in favoarea unei terte persoane (stipulate pentru altul facuta cu intentia de a gratifica), desi este o liberalitate, totusi nu este supusa formelor stabilite pentru donatie. Tot astfel, art.1138 C.civ., care permite dovada rerniterii de datorie prin predarea titlului constatator al creantei .
Rezulta ca "donatiile" indirecte sunt supuse numai regulilor de fond -nu si de forma - ale donatiilor. In schimb, actul prin intermediul caruia se realizeaza indirect liberalitatea, trebuie sa fie incheiat cu respectarea conditiilor de forma (daca este cazul) si de fond prevazute de lege pentru acel act.
In cazul acestor acte nu sunt aplicabile nici dispozitlile art.814 C.civ. referitoare la acceptarea donatiei facuta prin act separat. In masura in care acceptarea este necesara pentru realizarea donatiei indirecte, ea urmeaza regulile prevazute pentru actul care-i serveste drept suport juridic.
Actele cele mai intrebuintate pentru realizarea unei "donatii" indirecte sunt: renuntarea la un drept, remiterea de datorie si stipulatia in folosul altuia.
Renuntarea
Renuntarea la un drept nu este, prin ea insasi, o liberalitate (poate fi si cu titlu oneros). Dar daca renuntarea este facuta cu intentia de a gratifica (ex animo donandi), atunci are ca rezultat facerea unei liberalitati. Prin urmare, numai existenta intentiei de a gratifica da nastere unei donatii indirecte. Donatia este de fapt un act accesoriu al operatiei principale care este renuntarea si de care va profita persoana chemata in puterea legii de a beneficia de dreptul respectiv (de exemplu, renuntarea la o mostenire de care va profita comostenitorul orimostenitorul subsecvent, renuntarea la uzufruct de care va profita nudul proprietar; renuntarea la legat de care va profita colegatarul sau mostenitorul grevat de executarea legatului etc.).
Subliniem ca, fara intentie liberala, prin renuntarea la un drept nu se realizeaza o donatie indirecta (de exemplu, daca mostenitorul renunta la mostenire pentru a nu suporta sarcinile si datoriile succesiunii). In acest sens se spune ca renuntarea la un drept este un act juridic neutru; pentru a o califica drept donatie indirecta se cere stabilirea intentiei de a gratifica. Aceasta intentie poate fi dovedita prin orice mijioace de proba, fiind vorba de interpretarea unei vointe juridice. Trebuie precizat, de asemenea, ca renuntarile gratuite sunt scutite de forma prevazuta pentru donatii numai daca sunt pur abdicative de drepturi, iar nu translative, cum sunt cele facute in favorem. De exemplu, renuntarea la o mostenire in favoarea unei persoane, constituie o acceptare urmata de o transmitere cu titlu gratuit, care este supusa neindoielnic conditiilor prevazute de art.813 si 814 C.civ..
Remiterea
Remiterea de datorie, prin care un creditor - cu acordul debitorului - renunta, total sau partial, cu titlu gratuit la valorificarea unui drept de creanta (art.1138-1142 C.civ.), constituie o donatie indirecta. In acest caz, debitorul realizeaza un folos gratuit, o imbogatire, care corespunde cu valoarea creantei ce ar fi trebuit sa plateasca creditorului.
Stipulatia
Stipulatia in favoarea unei terte persoane, facuta cu intentia de a gratifica (donandi causa), reprezinta tot o donatie indirecta scutita de formele prevazute pentru donatii. Donatia indirecta realizata pe calea stipulatiei pentru altul prezinta insa si alte particularitati fata de regulile generale ale donatiilor.
-Aceasta donatie se realizeaza independent de acceptarea donatiei de catre donatar (tertul beneficiar) si de notificarea acceptarii donatorului - stipulant, intrucat dreptul stipulat in favoarea tertului beneficiar (donatar) se naste direct si nemijiocit in patrimoniul sau din momentul incheierii contractului intre stipulantul-donator si promitent .
-Acceptarea donatiei - avand drept efect numai consolidarea (iar nu nasterea) dreptului in patrimoniul tertului - beneficiar (donatar) - poate fi facuta nu numai de catre donatar, dar si de catre succesorii sai in drepturi, si nu numai in timpul vietii, dar si dupa moartea donatorului (ori dupa ce a devenit incapabil).
-Donatia devine irevocabila numai din momentui acceptarii. Pana la consolidarea prin acceptare a dreptului in patrimoniul donatarului, donatorul-stipulant (nu si succesorii sai in drepturi) poate revoca donatia ad nutum. Inseamna ca pana la acceptare nu opereaza forta obligatorie a contractului (irevocabilitatea de gradul I). In schimb, principiul irevocabilitatii donatiilor (irevocabilitatea de gradul II) trebuie sa fie respectat; dreptul stipulat in favoarea donatarului se naste valabil in patrimoniul sau din momentul incheierii contractului intre stipulant si promitent numai daca stipulatia nu contine clauze incompatibile cu principiul irevocabilitatii donatiilor .
In sfarsit, precizam ca daca donatia indirecta (stipulatia facuta donandi causa) este prevazuta in cadrul unei donatii directe (donatie cu sarcini) - donatie dubla facuta printr-un singur act juridic -, donatia directa va fi guvernata, evident, de regulile aplicabile donatiilor (forma autentica sau dar manual, principiul irevocabilitatii, acceptarea de catre donatarul direct si notificarea acceptarii etc.). Numai in privinta sarcinii stipulate, care este o donatie indirecta grefata pe o donatie directa, se aplica regulile specifice stipulatiei pentru altul.
In ceea ce priveste capacitatea de a face si de a primi donatii, urmeaza a fi examinata, in acest caz, atat in raporturile dintre partile donatiei directe (stipulant si promitent), cat si in raporturile dintre donatorul-stipulant si donatarul-tert beneficiar. In schimb, in raporturile dintre promitentul-donatar direct si tertul beneficiar-donatar indirect - fiind vorba de executarea unei obligatii - problema capacitatii de a face sau de a primi donatii nu se pune. De exemplu, medicul curant al promitentului poate cere executarea sarcinii stipulate in favoarea sa (daca nu este medicul curant al stipulantului-donator).
Prin exceptie de la regula necesitatii capacitatii donatarului-tert beneficiar de a primi donatii, se recunoaste validitatea sarcinii stipulate in favoarea unei persoane viitoare (neconcepute), cu conditia existentei ei la data executarii sarcinii, de exemplu, sarcina stipulata in favoarea copilului care se va naste din casatoria pe care o va incheia nepoata donatorului.
Donatii manuale
Notiune
Darul manual reprezinta o categorie speciala de donatie pentru validitatea careia se cer doua elemente: a) acordul de vointa pentru a transfera si dobandi un drept cu titlu gratuit si b) traditiunea, predarea efectiva si reala (materiala) a bunului daruit. Deoarece darul manual este un act (iar nu fapt) juridic, acordul partilor constituie temeiul juridic al transferarii valorii din patrimoniul donatorului in patrimoniul donatarului. Iar "traditiunea" este exteriorizarea acordului, inlocuind (dupa unii autori reprezentand) forma solemna prevazuta de lege pentru donatii si de natura a atrage atentia donatorului asupra gravitatii contractului pe care il incheie.
Observam ca singura conditie speciala ce trebuie indeplinita in cazul darurilor manuale este predarea, traditiunea reala a bunului (de manu ad manum), fiind deci contracte reale. Desigur, nici acceptarea unui dar manual nu este supusa unei forme speciale, ci ea consta in primirea (preluarea) bunului daruit.
Validitatea darurilor manuale este consacrata prin art.644 C.civ. care, la modurile de dobandire a proprietatii (prin exceptie de la art.971 C.civ.), prevede si traditiunea.
Reprezentarea
Reprezentarea in cazul darului manual. Darurile manuale facute persoanelor care au capacitatea de a primi o donatie, insa nu au exercitiul acestui drept, sunt valabile prin traditiunea bunurilor facute reprezentantilor lor legali, respectiv cu incuviintarea ocrotitorilor, iar daca contin si element oneros cu autorizatia autoritatii tutelare. Predarea-primirea se poate face si printr-un reprezentant conventional, mandatar, caci posesiunea se poate transmite sau dobandi prin intermediul altuia.
Reguli
Reguli de fond aplicabile. Darul manual deroga de la regulile de forma ale donatiilor, insa este supus acelorasi reguli de fond ca si celelalte donatii (liberalitati), inclusiv principiul irevocabilitatii. Darul manual poate fi insotit si de clauze accesorii; sarcini ori conditii, scutire de raport etc.
Traditiunea
Traditiunea reala este un element esential al darului manual, iar nu un mod de executare a contractului. Astfel, o simpla oferta verbala sau chiar constatata prin inscris sub semnatura privata a unui dar manual, acceptata - fie si in scris - de donatar, nu constituie un dar manual. 0 asemenea intelegere este nula absolut ca donatie (din lipsa formei autentice). Iar daca oferta si acceptarea s-au facut in forma autentica suntem in prezenta unei donatii obisnuite (avand ca obiect, de exemplu, un autoturism), iar nu de dar manual. Prin urmare, darul manual se poate realiza numai prin traditiune. Daca insa obiectele pe care donatorul voieste sa le daruiasca se afla deja in mainile donatarului (de exemplu, cu titlu de depozit, imprumut etc.), darul manual se poate perfecta prin declaratia donatorului ca intelege sa le daruiasca, acceptata de donatar
Instanta suprema a mai precizat ca prin "traditiunea" bunului nu trebuie sa se inteleaga neaparat o deplasare fizica a bunului, cum ar fi preluarea din mana donatorului, efectele sale juridice putand fi realizate si printr-o traditiune implicita, de exemplu, atunci cand donatorul ar inmana donatarului cheile unei casete ori a unui depozit in care se afla lucrul sau cheile de contact ale autoturismului. In nici un caz daruirea autovehiculului nu se poate realiza prin predarea numai a cartii de identitate (certificatului de inmatriculare) a vehiculului, acesta nefiind un titlu reprezentativ al bunului. Deci predarea actului trebuie sa fie insotita, pe baza acordului realizat, de predarea cheilor, incat donatarul sa poata intra in posesiunea efectiva a vehiculului. lar pentru dovada dreptului de proprietate al donatorului sii efectuarea formalitatilor administrativ-teritoriale (radierea de pe numele donatorului si inmatricularea pe numele donatarului) va fi necesara operarea transferului de proprietate in carte de identitate a autovehiculului, potrivit art. 9-10 din OG nr. 78/2000 si art. 5 lit.e din Instructiunile de aplicare a HG nr. 610/1992. In caz de refuz al unei parti de a se prezenta pentru efectuarea acestor formalitati, consideram ca cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea transmiterii dreptului de proprietate prin donatia realizata sub forma darului manual, urmand ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului sa fie inscrisa de organul de politie pe baza hotararii judecatoresti.
De asemenea, predarea unei sume de bani - direct sau prin virament -unitatii care construieste sau vinde donatarului o locuinta are caracterul unui dar manual pentru a carui validitate nu este necesara forma autentica si nici inmanarea efectiva a sumei in mainile donatarului .
Constituie dar manual si depunerea unei sume de bani la CEC (sau alta unitate bancara) pe numele unei alte persoane, daca aceasta depunere nu s-a facut cu alt titlu (plata unei datorii, acordarea unui imprumut etc.) .
Tot astfel,poate constitui dar manual depunerea de catre parinti a unei sume de bani la CEC pe numele copilului lor minor (sau major), astfel incat - devenind fara nici o alta formalitate proprietatea copilului (chiar daca in libret s-a prevazut o clauza de imputernicire in favoarea unuia dintre parinti) - nu mai fac parte din bunurile comune ale sotilor si nu formeaza obiectul partajului la incetarea comunitatii, afara numai daca se dovedeste ca depunerea pe numele copilului nu s-a facut cu intentia ca suma in cauza sa iasa din patrimoniul comun al sotilor si sa intre in patrimoniul copilului. Prin urmare, sarcina probei revine celui care contesta intrarea sumei in patrimoniul copilului (minor sau major). Pana la dovada contrara, caracterul de liberalitate (donatie) a depunerii se prezuma, copilul fiind titularul libretului.
Retragerea unei sume de bani de pe carnet CEC si transferarea ei pe carnet CEC al altei persoane, fiind recunoscuta ca donatie valabila - chiar daca se savarseste doar prin comunicare telegrafica intre agentii - se justifica tot prin ideea de dar manual, intr-o acceptiune noua a notiunilor de lucru corporal si de traditiune, acceptiune care are in vedere realitatea unor procedee curente de transferare rapida si sigura a bunurilor mobile, a sumelor de bani in special.
Prin urmare, producandu-se o asa-numita "dematerializare" a traditiunii bunurilor, darul manual se poate realiza prin forme moderne, care nu implica o predare efectiva, materiala a bunului donat, dar asigura totusi transferul efectiv al valorilor dintr-un patrimoniu in altul.
In schimb, nu constitute dar manual (si, bineinteles, nici donatie in general) predarea unui libret nominalizat pe numele donatorului ori a altei persoane, dar netransferat pe numele donatarului, pentru ca simpla predare a unui titlu nominativ nu implica transferul dreptului asupra sumelor. Dreptul nu poate fi considerat transmis cata vreme donatarul nu are nici o posibilitate legala sa dispuna de sumele inscrise in libret.
Nici predarea unui libret nominativ, in care primitorul este inscris la clauza testamentara, nu constituie dar manual, pentru ca drepturile sale - in calitate de legatar, iar nu de donatar - se vor naste numai la moartea titularului de libret. In schimb, daca primitorul este inscris la clauza de imputernicire, poate fi vorba de un dar manual, daca inscrierea clauzei si predarea-primirea libretului s-au facut cu intentia de a face si de a primi o liberalitate.Darul manual se poate realiza in acest caz prin simpla predare, deoarece donatarul poate dispune de sumele inscrise in libret.
Obiectul
Obiectul darului manual. Datorita faptului ca traditiunea reala este un element esential al darului manual, numai bunurile mobile corporate susceptibile de traditiune pot forma obiectul darurilor manuale. Nici imobilele, nici mobilele incorporale (drepturi de creanta, drepturi de create intelectuala, fond de comert etc.) nu pot forma obiectul unui dar manual, pentru ca nu sunt susceptibile de a fi transferate si dobandite printr-o predare si primire efectiva.
Fac exceptie titlurile la purtator -asimilate mobilelor corporale- si biletele de banca, pentru ca transmiterea acestora are loc de la mana la mana.
Evident, nu pot forma obiectul darului manual nici bunurile viitoare, deoarece predarea presupune detinerea materiala (corpus) a bunului, deci existenta lui actuala.
Darurile de nunta
Problema darurilor de nunta. 0 precizare se mai impune in legatura cu asa-numitele "daruri de nunta"(notiune neprevazuta in legislatie), dar care reprezinta aplicatii relativ frecvente ale darului manual.
In legatura cu aceste daruri de nunta, s-a decis ca ele urmeaza a fi considerate bunuri comune ale sotilor in cote egale, chiar daca au fost facute de parintii unuia dintre soti, deoarece sunt dobandite in timpul casatoriei si pentru ca se "presupune intentia (mentiunea) dispunatorului ca ele sa devina comune" .Numai daca donatia se face (de parintii unuia dintre soti) nu cu ocazia serbarii nuntii, ci ulterior, bunul se considera ca fiind propriu .
Pe de alta parte insa, s-a decis ca - in principiu - bunurile dobandite de catre soti in timpul casatoriei prin donatie sunt bunuri proprii, afara numai daca dispunatorul a aratat (expres sau cel putin exprimat neechivoc) ca a inteles sa gratifice pe ambii soti.
In solutionarea acestei probleme controversate, consideram ca trebuie sa avem in vedere numai dispozitiile legale existente sii numai diferentierile cuprinse in texte.
Astfel, prin derogare de la regula comunitatii bunurilor dobandite de catre oricare dintre soti in timpul casatoriei (art.30 C.fam.), sunt calificate bunuri proprii ale fiecarui sot "bunurile dobandite in timpul casatoriei prin... donatie, afara numai daca dispunatorul a prevazut ca ele vor fi comune"(art.31 lit.b C.fam.).
Observam ca legea excepteaza de la regula comunitatii donatiile, fara a distinge dupa forma lor de realizare (act autentic, donatie simulata sau indirecta ori dar manual). Tot astfel, legea nu distinge in functie de momentul realizarii donatiei; cu ocazia serbarii nuntii sau la o alta data (dar, evident, in timpul casatoriei). De altfel, daca s-ar face exceptie (de la excepfie) pentru "darurile de nunta", de ce nu s-ar excepta si darurile facute cu ocazia aniversarii casatoriei (de ex., la un an, la nunta de argint sau de aur etc.). In sfarsit, legea nu distinge in functie de persoana donatorului (parinti sau alte rude mai apropiate sau mai indepartate in grad - frati-surori, unchi-matusi - ori persoane fara legatura de rudenie cu unul dintre soti).
Rezulta ca asemenea diferentieri nu se justifica in drept, caci ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Astfel fiind, bunurile dobandite prin donatie - inclusiv darurile de nunta - devin bunuri proprii ale fiecarui sot, daca dispunatorul nu a dispus ca ele sa devina comune. Dupa cum s-a subliniat mai recent in practica Curtii Supreme de Justitie, "bunurile dobandite prin donatie sunt proprii, pentru a fi respectata vointa donatorului, care, daca nu a dispus altfel, nu poate fi presupus ca a inteles sa avantajeze si sotui celui gratificat"'.
Pronuntandu-ne impotriva diferentieri lor aratate, neprevazute de lege, se impune insa sa avem in vedere o distinctie care este prevazuta de lege; darurile obisnuite. Potrivit art.759 C.civ., "prezenturile (darurile - n.ns.) obisnuite nu sunt supuse raportului". Unii autori considera ca aceste daruri (facute nu numai la nunti, dar si cu alte ocazii, de exemplu, aniversari, botezuri etc.) nu sunt supuse raportului fiindca "nu alcatuiesc dona-tii". Alti autori considera ca si darurile obisnuite reprezinta donatii, dar nu sunt supuse regimului liberalitatilor. Oricum, ele sunt exceptate de la raport. Mai mult, se admite unanim, ca aceste daruri obisnuite, nesupuse raportului, nu intra nici in alcatuirea masei de calcul in vederea stabilirii liberalitatilor excesive supuse reductiunii in caz de incalcare a rezervei succesorale . lar daca, in materie de mostenire, aceste daruri obisnuite nu sunt supuse regimului donatiilor (liberalitatilor), nu pot fi supuse regimului donatiilor nici in materia raporturilor patrimoniale dintre soti.
In concluzie, numai darurile obisnuite - indiferent de forma sau momentul realizarii ori de persoana donatorului - nu intra sub incidenta exceptiei prevazute de art.31 lit.b din Codul familiei, ci devin bunuri comune potrivit regulii prevazute de art.30 C.fam. (daca nu exista alte motive legale pentru care ele sa devina bunuri proprii ale unuia dintre soti, de ex., vointa neechivoca a donatorului in acest sens). In schimb, toate celelalte donatii, care nu sunt daruri obisnuite (sume mari de bani, autoturisme sau alte bunuri de mare valoare), devin bunuri proprii, potrivit art.31 lit.b, chiar daca sunt facute cu ocazia serbarii nuntii si de catre persoane care nu sunt parintii (alte rude apropiate) unuia dintre soti, afara numai daca dispunatorul a prevazut ca bunurile donate sa devina comune.
Dovada darului manual
Cu toate ca darul manual se perfecteaza prin faptui predarii si, ca atare, fiind o chestiune de fapt poate fi dovedita prin orice mijloace de proba, pentru donator si succesorii sai, in vederea dovedirii actului juridic al darului manual, ad probationem se cere existenta unui inscris sau inceput de dovada scrisa care poate fi completata cu martori sau prezumtii, conform regulilor generale in materie de probe (art.1191 si urm. C.civ.). Astfel, daca donatorul cere revocarea pentru neexecutarea sarcinii ori pentru ingratitudine sau daca intervine revocarea de drept pentru survenienta de copil si se cere restituirea bunului donat. La fel daca succesorii sai in drepturi cer revocarea donatiei. In schimb, daca mostenitorii rezervatari sau cei indreptatiti la raport cer reductiunea ori raportul donatiei, prezetandu-se cu un drept propriu, iar nu in calitate de succesori in drepturi, ei pot dovedi darul manual cu orice mijloc de proba, la fel ca si orice alti terti.
Donatarul posesor, fiind prezumat proprietar in baza art. 1909 C.civ., nu are nevoie de dovada scrisa. Dar persoanele interesate (de exemplu, mostenitorii) pot dovedi cu orice mijioc de proba fie ca lucrul nu a fost donat, ci a fost furat ori pierdut de catre proprietar, fie caracterul echivoc ori viciile posesiei, fie, in conditiile art.1191 si urm. C.civ., contractul din care rezulta natura precara a detentiunii.
Efectele intre parti
Reguli generale
Efectul translativ al contractului. Ca efect al donatiei, dreptul care formeaza obiectul contractului se transmite din patrimoniul donatorului in patrimoniul donatarului. Donatia poate avea ca efect si stingerea unui drept si a obligatiei corelative (remitere de datorie).
Daca dreptul transferat este o creanta, operatia intervenita intre parti se analizeaza ca o cesiune de creanta cu titlu gratuit, aplicandu-se regulile corespunzatoare (art. 1391 si urm., C.civ.), cu derogarile care rezulta din natura gratuita a transferului.
Cel mai frecvent, obiectul contractului il constituie un drept real. In acest caz, ca si in materie de vanzare, transmiterea sau constituirea dreptului opereaza prin efectul realizarii acordului de vointa (art.971 C.civ.) in forma prevazuta de lege (forma autentica sau forma actului juridic care realizeaza indirect donatia, in aceasta din urma ipoteza, de regula, solo consensu), dar neconditionat de predarea bunului care formeaza obiectul donatiei, cu exceptia darurilor manuale care se realizeaza prin traditiune.
Obligatiile donatorului
1. Obligatia de predare. Dupa incheierea contractului donatorul este obligat sa predea bunul daruit potrivit clauzelor stabilite si sa-l pastreze pana la predare, raspunzand de pieirea sau deteriorarea lui provenita din culpa sa. In cazul darului manual, evident, problema obligatiei de predare nu se pune.
2. Obligatia de garantie. Cazuri in care exista. Spre deosebire de vanzator, in principiu donatorul nu datoreaza garantie pentru evictiune (art.828 alin.1 C.civ.) si nici pentru vicii ascunse, deoarece contractul este cu titlu gratuit .
- Prin exceptie, donatorul datoreaza garantie in urmatoarele cazuri:
- Daca a promis expres garantia pentru evictiune (art.828 alin.2 C.civ.) sau pentru vicii, lipsa garantiei nefiind o regula imperativa.
- Daca evictiunea provine din faptul sau personal (art.828 alin.3 C.civ.), de exemplu, vinde imobilul donat inainte de efectuarea formelor de publicitate sau vinde si preda lucrul mobil cumparatorului, daruit anterior prin act autentic, fapte care contravin obligatiei contractuale.
- In caz de dol (intentie sau culpa grava asimilata dolului) donatorul raspunde de pagubele rezultand din viciile ascunse, cunoscute de el si necomunicate, care au cauzat (direct sau indirect) un prejudiciu donatarului, caci dolul stramuta problema raspunderii de pe teren contractual, pe teren delictual (art.998 C.civ.).
- In sfarsit, daca donatia nu este pur gratuita (donatie cu sarcini) donatorul raspunde de evictiune in limita valorii sarcinilor (art.828 alin.3 C.civ.). Desi legea nu prevede expres, donatorul raspunde ca un vanzator si pentru vicii ascunse, caci in limita sarcinilor (respectiv, a pretului platit pentru o parte din valoarea bunului) donatia este un contract cu titlu oneros si sinalagmatic.
Obligatiile donatarului
Regula. Donatia cu sarcini. Cand donatia este pur gratuita, donatarul nu are nici o obligatie, ci numai o indatorire denumita traditional "de recunostinta" care, in cazurile anume determinate de lege, este sanctionata prin posibilitatea data donatorului de a revoca donatia pentru cauza de ingratitudine .
Altfel se pune problema daca donatia este cu sarcina (sub mode). Dupa cum se stie, sarcina este o obligatie impusa donatarului, care - dupa acceptarea donatiei - este tinut s-o execute. Desi sarcina se aseamana cu o conditie rezolutorie (intrucat nici una, nici alta nu afecteaza nasterea dreptului si in caz de realizare a conditiei sau de revocare a donatiei pentru neexecuarea sarcinii efectele sunt retroactive), ele nu trebuie sa fie confundate, deoarece regimul lor juridic este diferit, cel putin sub doua aspecte:
- in cazul conditiei rezolutorii, chiar daca este potestativa din partea donatarului, nu se creeaza nici o obligatie pentru el, fiind liber sa actioneze cum doreste, fara riscul de a-si vedea angajata raspunderea, caci conditia (rezolutorie) este numai o modalitate care, in caz de realizare, desfiinteaza dreptul afectat de ea. In schimb, sarcina obliga pe donatar, in caz de neexecutare putandu-se recurge la masuri de executare, creditorul avand dreptul la actiunea in executare;
- conditia opereaza de drept (art. 1019), in schimb revocarea (rezolutiunea) donatiei pentru neexecutarea sarcinii trebuie sa fie ceruta justitiei (art.832 C.civ.).
Sarcina, ca si conditia, nu trebuie sa fie imposibila, ilicita sau imorala, potrivit regulilor generale. Ea poate fi prevazuta fie in favoarea donatorului (de exemplu, plata unei datorii), fie in favoarea unei terte persoane (cand se analizeaza ca o stipulatie pentru altul reprezentand o donatie indirecta grefata pe o donatie directa, daca stipulatia este facuta donandi causa), fie in favoarea donatarului insusi (de exemplu, efectuarea unei calatorii de studiu). In acest din urma caz, obligatia se justifica numai daca donatorul are vreun interes, cel putin moral, la executarea sarcinii. Altfel obligatia donatarului fata de el insusi nu ar putea avea o existenta juridica (decat, eventual, ca o conditie). In cazul sarcinii stipulate in favoarea donatarului insusi, donatia este de fapt pur gratuita, insa cu posibilitatea revocarii pentru neexecutare. Numai in cazul sarcinii stipulate in favoarea donatorului sau a unui tert donatia inceteaza sa fie liberalitate in masura sarcinii.
Intrucat donatia cu sarcini este, in limita sarcinii, un contract sinalagmatic (si cu titlu oneros), in caz de neexecutare intervin efectele specifice contractelor sinalagmatice. Astfel, se poate cere indeplinirea prestatiei care formeaza obiectui sarcinii cu daune-interese si donatarul nu ar putea, fara consimtamantui donatorului, deci fara un nou contract, sa se libereze de sarcina, abandonand bunurile daruite.
Dar se poate alege si o alta cale; revocarea (rezolutiunea) donatiei pentru neexecutarea de obligatii. In caz de neexecutare partiala sau executare cu intarziere instanta este chemata sa aprecieze gravitatea nerespectarii obligatiilor de catre debitor si, in functie de imprejurari, poate dispune rezolutiunea contractului (in cazuri temeinic justificate rezolutiunea partiala), eventual cu acordarea unui termen de gratie.
In caz de admitere a actiunii, revocarea produce efecte retroactive atat impotriva donatarului si succesorilor lui in drepturi, cat si impotriva tertilor, drepturile constituite in favoarea lor fiind desfiintate (art.830 C civ.) potrivit regulilor aplicabile rezolutiunii pentru neexecutare (art. 1020-1021 C.civ.).
Actiunea in executare sau in revocare poate fi intentata de catre donator sau succesorii sai in drepturi (cum ar fi mostenitorii sai legali ori testamentari care beneficiaza de efectele revocarii), inclusiv creditorii chirografari in baza art.974 C.civ. (actiune oblica). In cazul sarcinii stipulate in favoarea unui tert, beneficiarul poate cere si el executarea obligatiei, dar nu poate cere revocarea donatiei, nefiind parte in contractul incheiat intre stipulant si promitent.
In sfarsit, precizam ca orice donatie, inclusiv darul manual, poate fi afectata de sarcini.
Opozabilitatea efectelor contractului fata de terti
Reguli aplicabile. Ca si in materie de vanzare, opozabilitatea fata de terti este ingradita; in privinta bunurilor mobile prin exceptia trasa din art. 1909-1910 C.civ. (combinat cu art.972 C.civ.) prevazuta in favoarea tertului dobanditor de buna-credinta si posesor al lucrului daruit; in ce priveste transferul gratuit al unui drept de creanta prin formalitatea notificarii sau acceptarii conform regulilor de la materia cesiunii de creante, iar in privinta transmisiunilor gratuite de imobile prin formalitatea inscrierii dreptului in cartea funciara (art.22 si urm., art.61 si 72 din Legea nr.7/1996).
In principiu, se aplica deci regulile generale. In privinta publicitatii imobiliare opereaza insa si anumite dispozitii speciale (art.819 C.civ.):
Astfel, - spre deosebire de actele cu titlu oneros, a caror inopozabilitate din cauza neinscrierii in cartea funciara este limitata - neinscrierea in cartea funciara a dreptului real imobiliar dobandit prin donatie poate fi invocata "de orice persoane ce au interes la aceasta" (art.819 C.civ.), inclusiv dobanditorul cu titlu gratuit care a inregistrat cererea de inscriere mai intai si creditorul chirografar. Rezulta ca donatia neinscrisa in cartea funciara este opozabila numai partilor contractante si succesorilor lor universali si cu titlu universal (nu si succesorilor cu titlu particular sau creditorilor chirografari). Prin urmare, in aceasta materie se largeste cercul tertilor; succesorii cu titlu particular si creditorii chirografari nu au calitatea de avanzii sai cauza (habentes causam), ci aceea de terti.
Mai mult decat atat, donatia - chiar inscrisa in cartea funciara - nu este opozabila dobanditorului anterior cu titlu oneros al dreptului real neinscris in cartea funciara, care poate cere instantei judecatoresti sa acorde Inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata de donatar (art.30 din Legea nr.7/1996), deoarece el certat de damno vitando, iar donatarul numai de lucro captando. Practic, donatarul - chiar inscris in cartea funciara si de buna-credinta - se bucura pe deplin de efectele publicitatii imobiliare, titlul sau devenind inatacabil, numai dupa 10 ani socotiti din ziua cand s-a inregistrat cererea sa de inscriere in cartea funciara, termen inauntrul caruia poate fi pornita actiunea in rectificare (art.37 alin.2).
Pe de alta parte, art.819 C.civ. contine o restrictie cu privire la persoanele care, desi interesate sa o faca (si cu toate ca, potrivit regulilor generale, ar avea calitatea de a invoca inopozabilitatea), nu sunt totusi admise a invoca lipsa de inscriere in cartea funciara si anume, (pe langa parti si succesorii lor universali si cu titlu universal) acele persoane carora lipsa de inscriere li se poate imputa ca o culpa si succesorii lor universali sau cu titlu universal. Astfel, reprezentantii minorului sau ai celui pus sub interdictie. De asemenea, ascendentii care, potrivit art.815 C.civ., au acceptat donatia facuta unui minor sau interzis.
Cauze de revocare
Revocarea pentru ingratitudine
1. Cauze. Ele sunt limitativ enumerate de art. 831 C.civ.:
a) atentat la viata donatorului. Nu se cere o condamnare penala, este suficient sa se stabileasca intentia de a ucide, intentia manifesta a autorului de a curma viata donatorului. Uciderea din culpa nu este cauza de revocare;
b) delicte, cruzimi sau injurii grave. Gravitatea faptelor se apreciaza de instanta . Se cere insa ca fapta sa fi fost savarsita cu intentie,
c) refuzul de alimente, ceea ce presupune ca donatorul a avut nevoie si a cerut alimente de la donatar, care - avand posibilitatea - a refuzat sa dea (a refuzat "fara cuvant"). Refuzul nu este sanctionat cu revocarea daca donatorul avea rude (sau alte persoane) obligate si in situatia de a-i acorda intretinere. In ceea ce priveste cuantumul, alimentele nu trebuie sa treaca peste valoarea darului si, in consecinta, daca acesta piere fortuit donatarul poate refuza acordarea lor. In toate cazurile, refuzul nejustificat de alimente este sanctionat numai prin posibilitatea revocarii donatiei; donatorul nu are actiune in justitie pentru a cere intretinere de la donatar. Tot astfel - asemanator obligatiei civile imperfecte (naturale) - nici donatarul nu are actiune in restituirea (prin echivalent) a prestatiilor efectuate de bunavoie (art. 1092 alin.2 C.civ.), chiar daca existau persoane in stare si obligate la intretinere potrivit legii. Spre deosebire insa de obligatiile naturale, atitudinea negativa a donatarului constand in refuzul de alimente are o sanctiune specifica; actiunea in revocarea donatiei pentru ingratitudine.
2. Actiunea in revocare pentru ingratitudine este o pedeapsa civila si se caracterizeaza prin urmatoarele:
a) Este o actiune strict personala si deci poate fi intentata numai de persoana impotriva careia faptele au fost savarsite, adica numai de catre donator. Implicand dezlegarea unei probleme morale de vinovatie si de iertare sau de aplicare a pedepsei, actiunea nu poate fi exercitata nici de catre creditorii donatorului, pe calea actiunii oblice (art.974 C.civ.), si nici de catre mostenitorii lui (desi actiunea are caracter patrimonial). In mod exceptional, mostenitorii devin titularii actiunii in revocare:
- daca a fost intentata de donator, dar acesta a decedat inainte de terminarea procesului;
- daca donatorul a decedat inainte de expirarea termenului in care actiunea putea fi intentata (art.833 alin.2 C.civ.).
b) Fiind vorba de aplicarea unei pedepse, ceea ce nu se produce niciodata de drept (art.832 C.civ.), titularul actiunii (donatorul sau, in conditiile aratate, mostenitorul lui) - cunoscand faptul de ingratitudine - il poate ierta pe donatar (dar nu poate renunta la actiunea in revocare cu anticipatie, inainte de producerea actelor sau faptelor de ingratitudine, de exemplu, in contractul de donatie).
Iertarea se prezuma (fara a fi admisa proba contrara) daca a trecut un an din ziua savarsirii faptului sau din ziua cand donatorul (mostenitorii lui) au luat cunostinta de acel fapt (art.833 alin.l C.civ.), fara ca inauntrul acelui an sa fi cerut revocarea. Acest termen de un an nu este un termen de prescriptie, ci un termen de decadere (de drept substantial) bazat pe o prezumtie legala, care nu este supus cauzelor de intrerupere si de suspendare stabilite in materie de prescriptie. In cazul in care faptele de ingratitudine sunt repetate, termenul se calculeaza in raport de ultima .
c) Actiunea nu se poate intenta decat in contra autorului faptului de ingratitudine. Daca el moare fara ca actiunea sa fi fost intentata sau terminata ea se stinge, adica nu poate fi pornita, dar nici macar continuata impotriva mostenitorilor donatarului (art.833 alin.2 C.civ.). Daca sunt mai multi donatari, actiunea in revocare nu poate fi admisa decat impotriva acelor care s-au facut vinovati de ingratitudine .
d) Deoarece actiunea in revocare pentru ingratitudine nu este o actiune in rezolutiune (cum este revocarea pentru neexecutarea sarcinii) sau in constatarea desflintarii de drept a contractului (ca in cazul revocarii pentru survenienta de copil), ci o actiune in restituire cu caracter de pedeapsa - deci esentialmente personala - admiterea actiunii nu produce efecte retroactive fata de terti. Inseamna ca drepturile dobandite de terti (fie si cu titlu gratuit) inainte de intentarea actiunii sau, in cazul imobilelor, inainte de efectuarea publicitatii cererii de revocare raman neatinse (art.834alin.1 C.civ.).
Dar, din partea donatarului restituirea trebuie sa fie integrala, adica sa cuprinda sau bunul daruit (daca n-a fost instrainat) cu toate accesoriile sale, despagubindu-l pe reclamant de sarcinile constituite in folosul tertelor persoane (ipoteca, uzufruct etc.) sau valoarea integrala a bunului (daca a fost instrainat) apreciata din momentul pronuntarii hotararii de revocare. In ambele cazuri se va tine seama, in plus sau in minus, de sporul de valoare sau de degradarile provenite din faptul donatarului sau tertilor.
In privinta fructelor, legea (art.834 alin.2 C.civ.) prevede ca ele se restituie numai de la data cererii de revocare (desi de la comiterea faptului, donatarul ar trebui sa fie tratat ca un posesor de rea-credinta. Dispozitia se explica numai prin faptul ca pana in momentul introducerii cererii nu se stie care va fi atitudinea donatorului: il va ierta sau nu). Toate donatiile (facute prin act autentic, dar manual etc.) sunt supuse revocarii pentru cauza de ingratitudine.
Revocarea pentru survenienta de copil
1. Domeniu de aplicare. Donatia se revoca de drept in cazul in care donatorul nu avea nici un copil sau alt descendent in momentul incheierii contractului de donatie si posterior i se naste ("dobandeste") un copil din casatorie sau din afara casatoriei (copil legitim sau natural, in terminologia C.civ., art.836). Revocarea se produce oricare ar fi felul sau valoarea donatiei (directa, indirecta, dar manual etc.). Face exceptie donatia intre soti, care - fiind revocabila prin vointa sotului-donator - nu este supusa revocarii de drept pentru nastere de copil (art.937 alin.3 C.civ.).
2. Natura juridica. Revocarea pentru nasterea unui copil opereaza de drept (art.836 C.civ.). Deoarece aceasta revocare se produce mai mult in interesul copilului, ea nu poate fi inlaturata printr-o clauza contrara din contractul de donatie sau printr-un act de renuntare ulterior nasterii copilului, expresa ori tacita, sau de confirmare din partea donatorului (art.839 C.civ.). Evident, exista posibilitatea refacerii donatiei dupa nasterea copilului, dar cu respectarea conditiilor prevazute de lege (forma autentica, dar manual cu traditio brevi manu etc.), donatie care nu va mai fi revocabila pentru survenienta de copil.
Deoarece revocarea se produce de drept, in caz de litigiu instanta nu pronunta, ci numai constata revocarea, daca conditiile prevazute de lege sunt indeplinite. Pe de alta parte, datorita revocarii de drept, actiunea in restituire poate fi intentata nu numai de catre donator, dar si de catre succesorii sai in drepturi, inclusiv creditorii pe calea actiunii oblice.
Potrivit legii (art.840 C.civ. coroborat cu art.21 din Decretul nr.167/1958), actiunea in restituire a bunului donat - proprietatea fiind redobandita de drept - se prescrie dupa 30 de ani de la nasterea copilului. Dupa expirarea termenului de prescriptie extinctiva donatarul continua sa detina bunul in aceasta calitate (nu dobandeste o alta calitate), cu consecinta aplicarii regulilor de fond ale donatiei (raport si reductiune). Nu excludem nici posibilitatea revocarii donatiei, dar, evident, pe alte temeiuri decat nasterea copilului (de exemplu, pentru ingratitudine) si cu regimul juridic corespunzator.
3. Conditii. Pentru ca revocarea sa se produca trebuie sa fie indeplinite doua conditii.
a) In primul rand, se cere ca donatorul sa nu aiba vreun copil sau alt descendent in viata in momentul incheierii contractului de donatie. Existenta unui copil conceput in momentul donatiei nu impicdic revocarea de plin drept prin nasterea copilului dupa incheierea contractului (art 837 C.civ.), caci copilul conceput este considerat nascut (infans conceptus pro nato habetur) numai de cate ori este vorba de interesele (avantajele, drepturile) sale (quotiens de commodis eius agitur - art.7 din Decretul nr.31/1954), or in acest caz nu este in interesul sau sa fie considerat nascut.
Daca donatorul avea in momentul incheierii contractului un copil declarat disparut - desi acest copil este socotit a fi in viata (art. 19 din Decr.nr.31/1954) - nasterea ulterioara a unui copil atrage revocarea, caci pentru ca revocarea sa nu opereze, art.836 C.civ. cere ca donatorul sa aiba un copil "existent" in timpul facerii donatiei, ori cel declarat disparut - desi prezumat a fi in viata - este, prin definitie, o persoana a carei existenta este putin probabila, ceea ce il poate determina pe donator sa faca donatia. Pe de alta parte, disparutul este socotit a fi in viata pentru ca, de regula, prezumtia opereaza in interesul lui. In cazul de fata, prezumtia ar opera in detrimentui lui. Bineinteles, daca s-a declarat prin hotarare judecatoreasca moartea copilului, el nu mai este "existent".
b) A doua conditie este ca donatorului sa i se nasca un copil, fie si postum (dupa moarte). Conditia este indeplinita, dupa cum am vazut, daca copilul nascut dupa incheierea contractului a fost conceput la acea data. Durata vietii copilului este indiferenta; revocarea se produce de drept prin nastere, chiar daca el moare inainte de intentarea actiunii in restituire.
De asemenea, este indiferent daca copilul nascut dupa incheierea contractului de donatie este din casatorie sau din afara casatoriei (art.63 C.fam.). In acest din urma caz, evident, filiatia trebuie sa fie stabilita pe caile legale, dar ceea ce intereseaza este nu data stabilirii filiatiei, ci data nasterii copilului. Inseamna ca stabilirea filiatiei unui copil nascut dupa incheierea contractului atrage revocarea donatiei. In schimb, stabilirea filiatiei (dupa incheierea contractului) fata de un copil nascut anterior nu atrage revocarea, asa cum - in acest caz - nici nasterea unui alt copil, fie si din casatorie, dupa incheierea contractului, nu are ca efect revocarea donatiei, nefiind indeplinita prima conditie a revocarii.
4. Problema adoptiei. in legatura cu conditiile revocarii pentru survenienta de copil, se mai pune problema ce efecte produce, in aceasta materie, adoptia? Problema este controversata.
a) Potrivit unei pareri, existenta unui copil adoptat "impiedica revocarea donatiei, deoarece este asimilat copilului din casatorie"'. Autorul are in vedere faptui ca raporturile adoptatorului cu copilul adoptat (si descendentii sai) sunt asimilate cu legaturile de rudenie rezultand din filiatia fireasca, si aceasta indiferent daca adoptia a fost cu toate efectele unei filiatii firesti (cu efecte depline) sau cu efecte restranse (art.75 si 79 C.fam., articole abrogate pentru viitor prin O.U.G. nr.25/1997 cu privire la regimul juridic al adoptiei, modificata prin Legea nr.87/1998 pentru aprobarea O.U.G. nr.25/1997).
In consecinta, potrivit acestei pareri, daca donatorul avea un copil adoptat in momentul donatiei, nasterea sau adoptarea unui alt copil dupa incheierea contractului nu atrage revocarea. lar daca donatorul n-a avut nici un copil in momentul contractarii, adoptarea unui copil dupa momentul donatei are drept efect revocarea donatiei.
In practica judecatoreasca s-a admis solutia contrara; revocarea pentru survenienta de copil se aplica "numai in cazul in care donatorul, ulterior donatiunii, dobandeste un copil din casatorie sau din afara casatoriei, fie chiar si postum". Copilul adoptat "nu se include in enumerarea - limitativa - a textului art.836 C.civ.".
Intr-adevar, art.836 C.civ. vizeaza numai filiatia fireasca si textul este de stricta interpretare. Pe de alta parte, revocarea prin adoptie ar contraveni principiului irevocabilitatii, adoptia depinzand, in principal, de vointa adoptatorului.
0 data ce se admite ca adoptarea unui copil dupa incheierea contractului de donate nu atrage revocarea, inseamna ca nici existenta unui copil adoptat anterior donatiei nu impiedica revocarea in cazul nasterii unui copil ulterior incheierii contractului. Copilul adoptat nu este "copil sau descendent" in sensul art.836 C.civ.; copilul adoptat nu este vizat de text.
In sfarsit, se mai pune problema (cel putin teoretic), ce efecte produce adoptia - in materia analizata - in raport cu parintele firesc al copilului adoptat de altul? Solutia depinde de felul adoptiei.-
- Daca adoptia este cu efecte depline, de la data incuviintarii ei inceteaza legaturile de rudenie dintre parintele firesc si copilul adoptat (art.79 C.fam. si art.1 si 21 din OUG nr.25/1997). In consecinta, daca acest parinte face o donatie dupa aceasta data si ulterior i se naste un copil, donatia se revoca in conditiile art.836 C.civ. (ca si cum donatorul ar fi avut un copil decedat - deci inexistent - la data donatiei).
- Daca adoptia a fost cu efecte restranse (incuviintata inainte de intrarea in vigoare a OUG nr.25/1997), legaturile de rudenie dintre parintele firesc si copilul adoptat se pastreaza (art.75 C.fam.). In consecinta, pentru parintele firesc copilul adoptat este "existent"; donatia facuta de el nu se revoca pentru nasterea unui alt copil.
5. Efecte. Revocarea pentru survenienta de copil produce efecte retroactive de la data incheierii contractului de donatie. Deoarece donatia se desfiinteaza retroactiv, revocarea produce efecte nu numai impotriva donatarului si succesorilor sai (universali, cu titlu universal sau cu titlu particular) care au dobandit mortis causa, dar si in privinta tertilor dobanditori prin acte intre vii ai bunurilor daruite; resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. Insa, potrivit regulilor generale, in cazul mobilelor tertul dobanditor de buna credinta va putea opune exceptia prevazuta de art. 1909-1910 C.civ., iar in cazul imobilelor uzucapiunea de 10-20 ani. Posesorul care nu indeplineste conditiile necesare poate invoca numai uzucapiunea de 30 de ani.
Daca donatia revocata pentru survenienta de copil era cu sarcini, revocarea nu se produce decat in limita folosului pur gratuit procurat donatarului.
Fructele bunului sunt supuse restituirii numai din ziua cand s-a notificat donatarului nasterea copilului (art.838 C.civ.).

Bibligrafie
Prof. univ. dr. Francisc Deak “Tratat de drept civil”

Read More

CONTRACTUL DE INCHIRIERE

Definitie
Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice. Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.
Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).
Reglementare. Principalul act normativ m materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr.114/1996, prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare: Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe acestora) decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71). In completarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art.72).
Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta - definita de lege ca "o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau familiei" (art.2. lit.a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).
Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii^ (art.2 lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata, in scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de "locuinte", nu si de case de vacanta.
Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta pentru care exista o reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor) si HG nr.140/1991 (republicata) privind
Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, in conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele de inchiriere avand ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste contracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea opera tacita relocatiune potrivit dispozitiilor Codului civil (art.1437-1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii unilaterale de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436alin.2 C.civ.).
Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor speciale, sunt supuse dreptului comun (art. 1410 si urm. C.civ.).
Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventii legislative speciale referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.
Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:
- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor sale;
- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.
In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie" (Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .
In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .
Comparand dispozitiile legislatiei noastre locative cu legislatia tarilor la care ne-am referit, constatam ca - desi ne confruntam cu o criza acuta de locuinte - masurile amintite de protectie a chiriasilor au lipsit din Legea nr.l14/1996. Astfel de masuri legislative s-au luat abia prin OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte. Potrivit acestei legi, la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptui la reinnoirea contractului, iar in caz de vanzare a locuintei el are drept de preemptiune. In schimb, chiria se stabileste si se modifica in conditiile prevazute de lege numai in cazul anumitor suprafefe locative.
Mentionam ca interventiile legislative privind folosinta suprafetelor locative au fost posibile fara a contraveni dispozitiilor constitutionale si conventiilor internationale la care Romania este parte. Astfel, Constitutia declara proprietatea privata inviolabila, dar "in conditiile legii" (art. 135 alin.6). Iar art.41, garantand dreptul de proprietate, precizeaza: "Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege" (alin.l). Prin urmare, legea poate aduce limitari dreptului de folosinta al proprietarului. In acest sens, si Codul civil consacra dreptul proprietarului de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa "cu modificarile stabilite de legi"(art.475) "in limitele determinate de lege" (art.480). Numai posibilitatea exproprierii este interzisa, in afara cauzelor de utilitate publica cu dreapta si prealabila despagubire (art.41 alin.3 din Constitutie si art.481 C.civ.).
Dupa cum se arata si in decizia Curtii Constitutionale nr.30/1994, legiuitorul poate institui reguli care sa armonizeze drepturile fundamentale ale cetatenilor (dreptul de proprietate si dreptul la locuinta), "este indreptatit, stabilind continutui si limitele dreptului de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci si de cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste comandamente Constitutionale".
Limitarile vizand folosinta locuintelor prevazute de lege nu contravin nici conventiilor internationale la care Romania este parte, conventii care - potrivit art.20 din Constitutie - au prioritate fata de legile interne.
Avem in vedere "Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale" si a protocoalelor aditionale la aceasta conventie ratificate de Romania prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). In ordinea de idei analizata, art.1 din primul Protocol aditional la Conventie prevede:
"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor" .
Prin urmare, dispozitiile legislatiei locative referitoare la folosinta suprafetelor locative nu contravin dispozitiilor constitutionale sau conventiilor internationale la care Romania este parte.
Incheierea contractului
Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei
Precizari prealabile. In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea nu prevede expres, este necesara mcheierea contractului de mchiriere; dreptui de folosinta al locuintei se naste pe "data intrarii in vigoare" a contractului (art.21 lit.i). Actele premergatoare incheierii contractului (cum ar fi un antecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale sau de necesitate ori a altor locuinte din fondul locativ de stat eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.446/1997) ori alte acte - nu dau nastere raporturilor de inchiriere si, ca atare, nu indreptatesc pe chirias sa ocupe suprafata locativa.
Urmeaza deci sa analizam problemele speciale, derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun in legatura cu incheierea contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, termenul inchirierii).
Partile contractante
Locatorul. Avand in vedere ipoteza obisnuita (de eo quod plerumque fit), legea prevede ca inchirierea locuintelor se face - in calitate de locator - de catre proprietar (art.21), persoana fizica sau persoana juridica.
Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu, locatar), daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau fara incuviintarea proprietarului. In cazul locuintelor proprietatea statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege (de exemplu, regia autonoma care administreaza locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in cazul locuintelor sociale etc.).
Locatarul (chiriasul).
Persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de inchiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.l14/1996 si art.12 din OUG nr.40/1999).
Evident, contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe persoane (de exemplu, soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului de locatiune si raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu, obligatiile (de exemplu, de plata a chiriei, a despagubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt conjuncte (divizibile), afara numai daca in contract s-a prevazut solidaritatea intre debitori (art. 1039 si urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea (art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care au un obiect indivizibil (art. 1057 C.civ.,de exemplu, obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).
Precizam insa, ca dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si de catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul (art.21 lit.k) in baza unui drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului de inchiriere. Mai mult decat atat, legea prevede in favoarea acestor persoane si beneficiul continuarii raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum vom vedea, in cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului titularului, sotul (sotia) si descendentii sau ascendentii care au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in contract, daca au locuit cu titularul cel putin un an, pot continua raporturile de locatiune (art.27 din Legea nr.114/1996 si art. 12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de "continuarea" inchirierii, efectele se vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept de reinnoire a contractului potrivit legii).
Din art.27 (L. nr.114/1996) mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii si ascendentii dobandesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract (lit.a si b), in schimb, alte persoane numai daca au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului cel putin un an si numai daca au fost inscrise in contract (lit.c), cu ocazia incheierii lui sau ulterior, ceea ce presupune - in lipsa de stipulatie contrara in contract - consimtamantul locatorului la introducerea in locuinta, in calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. 0 data ce subinchirierea este conditionata de acordul proprietarului (art.26), nici dobandirea dreptului locativ de catre aceste persoane - la incheierea contractului sau pe parcursul locatiunii - nu poate avea loc fara consimtamantul locatorului.
In lumina celor aratate mai sunt necesare unele precizari referitoare la pozitia juridica a sotului titularului contractului de inchiriere.
In dreptul comun, potrivit dispozitiilor din Codul familiei, dreptul de folosinta dobandit printr-un contract de locatiune incheiat de unul dintre soti este bun comun daca contractul s-a incheiat in timpul casatoriei si bun propriu daca acesta s-a incheiat inainte de casatorie.
In privinta contractului de inchiriere a locuintei (indiferent ca este situata in mediul urban sau rural), conceptia legiuitorului este diferita. Astfel, daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de catre unul dintre soti - indiferent in timpul casatoriei sau inainte de casatorie - sotul lui poate deveni titular de contract (poate "continua inchirierea", conntractul de inchiriere "se transfera" - art.27 din Legea nr.114/1996 si art 12 din OUG nr.40/1999) numai in absenta sau decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de lege. Evident, daca sotii sunt cotitulari de contract, cel ramas in locuinta continua folosinta in aceasta calitate.
Forma contractului de inchiriere
Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintelor se face "prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale..." in maximum 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.l14/1996, art.6 din Legea nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice). Intrucat cerinta formei scrise si inregistrarea la organele financiare nu este prevazuta pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute), trebuie sa ajungem la concluzia ca formalitatile sunt necesare numai ad probationem.
Avand in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 1197-1198 si 1416-1417 C.civ.), - consideram ca in lipsa probei scrise si daca nu s-a inceput executarea contractului (verbal incheiat), dovada cu martori nu poate fi admisa. In schimb, daca contractul este in curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumtii daca exista un inceput de dovada scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei) ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare si, in lipsa de chitanta, exista neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art. 1417 C.civ.).
Obiectul contractului de inchiriere
Locuinta inchiriata.
Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o data cu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).
Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie prevazute in contract, precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane - art.21 lit.h si j).
Chiria.
Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea in bani a chiriei platite in natura), regulile de modificare a acesteia si modul de plata (art.21 lit.d si L. nr. 181/1997 art6). Daca folosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de inchiriere ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite.
In ceea ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii sunt cat se poate de confuze. Astfel, potrivit art.31, "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti".
Nu se intelege insa, ce inseamna - intr-o terminologie legala - notiunea de "chirie practicata", denumita in alte articole (art.44 alin.2, art.46), "valoarea nominala a chiriei"? Pe de alta parte, textul citat face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei, la care se adauga insa si un "profit negociat" astfel incat - fara a defalca pe elemente componente - partile vor negocia, in realitate, cuantumul total al chiriei. Aceasta idee pare sa fie avuta in vedere si prin referirea legii "la inchirierea unei locuinte in conditiile pietei" (art.2 lit.c). Prin urmare chiria se stabileste prin liberul acord dintre partile contractante, cu exceptia locuintelor pentru care prin lege speciala se stabileste nivelul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (art.32).
In acest sens, prin OUG nr.40/1999, pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de serviciu si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, chiria se stabileste potrivit unui tarif de baza lunar (de exemplu, pentru suprafata locuibila, un tarif de 2.000 lei/mp), prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (deci pentru suprafata locuibila - camere de locuit, inclusiv holurile si camerele de trecere - intre 7.000-1.000 lei/mp). Pentru camerele situate la subsol, demisol sau in mansarde aflate direct sub acoperis, pentru locuintele lipsite de instalatii de apa, canal, electricitate sau construite din materiale de constructii inferioare, tariful de baza se reduce cu procentele prevazute de lege. In cazul familiilor cu un venit mediu net lunar pe membru de familie care nu depaseste salariul mediu net lunar pe economic, chiria nu poate depasi, in cazul acestor locuinte, 25 % din venitul net lunar pe familie (art.31 din OUG nr.40/1999). De exemplu, in cazul unei familii compusa din soti si 2 copii, care realizeaza un venit net lunar pe familie de 2 milioane lei, chiria nu poate depasi 500.000 lei pe luna.
Modul de calcul al chiriei potrivit art.26-31 din OUG nr.40/1999, nu este aplicabil in cazul locuintelor proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr. 112/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicate) ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comcrciale care le detineau in proprietate si pentru care a operat prelungirea contractelor de inchiriere (prorogarea legala) in conditiile art.2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru aceste locuinte chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, nivelul maxim al chiriei neputand depasi 25 % din venitul net lunar pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie (art.32). In acest din urma caz, daca chiria este mai mica decat cea calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe cladiri si teren, pe durata contractului de inchiriere respectiv (art.34). Daca negocierea intre parti nu da rezultate (proprietarul pretinde o chirie prea mare pentru a evita reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 25 % din venitul net lunar al familiei nu este aplicabila), neintelegerea cu privire la cuantumul chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza este situata locuinta (art.42 din OUG nr.40/1999).
In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare de 1 an, proprietarul poate cere marirea chiriei (daca nu s-a prevazut contrariul in contract), motivata de efectuarea unor lucrari de reparatii sau consolidari ale locuintei sau cladirii ori de cresterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Revizuirea chiriei in raport cu variatiile indicelui de inflatie anual poate avea loc in conditiile stabilite in contract (art.35-36 din OUG nr.40/1999). Precizam ca aceste dispozitii referitoare la modificarea chiriei in cursul executarii contractului vizeaza numai locuintele proprietate particulara pentru care chiria se stabileste prin acordul partilor. In cazul locuintelor pentru care chiria se stabileste potrivit tarifului legal (art.26-31) actualizarea chiriei in functie de rata anuala a inflatiei se dispune prin hotarare a guvernului (art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999).
In sfarsit, legea prevede ca, la incheierea contractului, partile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputand depasi chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului respectiv si care se depune in contul proprietarului la banca indicata de acesta, restituindu-se chiriasului dupa maximum 3 luni de la incetarea raporturilor de locatiune, daca nu are datorii izvorand din aceste raporturi (art.37-41 din OUG nr.40/1999).
Termenul inchirierii.
Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al chiriasului.
1. Termenul stabilit prin vointa partilor.
Potrivit legii, contractul "va cuprinde... data intrarii in vigoare si durata" (art.21 lit.i). Rezulta ca termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de unele legislatii straine care prevad o durata minimala pentru inchirierile de locuinte, Legea nr.114/1996 nu stabileste nici o limita (minima sau maxima). Evident, potrivit dreptului comun, locatiunea nu poate fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata (art.38 din Normele metodologice).
Daca contractul s-a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte pana la expirarea termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a contractului si cu rezerva schimbului obligatoriu.
2. Prorogari legale.
Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea termenului (de exemplu, pentru nerespectarea obligatiilor contractuale).
In acest sens, mentionam ca, potrivit Legii nr. 17/1994, contractele de inchiriere, indiferent de proprietarul suprafetei locative (precum si de cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatarnant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale), aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la data intrarii in vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si 5). Nu au beneficiat de prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere, chiriasii care au schimbat in mod abuziv destinatia spatiului inchiriat (de exemplu, in spatiu comercial). In acest din urma caz proprietarul-locator putea cere prin justice rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6 din Legea nr. 17/1994).
Subliniem ca prorogarea legala dispusa din Legea nr. 17/1994 nu a operat in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste contracte, precum si cele incheiate in baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai in conditiile si termenul prevazut in contract (cu exceptia unor locuinte cu destinatie speciala pentru care opereaza unele reguli derogatorii).
0 alta prorogare legala a fost dispusa prin Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de inchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioada de 5 ani de la data ramanerii definitive a hotararii de restituire in natura a imobilului fostului proprietar sau altor persoane indreptatite (mostenitori sau rude pana la gradul al doilea ale fostului proprietar in viata care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie in imobil). Prorogarea a avut aplicabilitate numai in cazul chiriasilor care locuiau in acelasi apartament cu persoana indreptatita la restituirea in natura a intregului apartament. Acesti chiriasi pot fi evacuati mai devreme numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar (schimb obligatoriu).
Chiriasii din imobilele ce nu se restituie in natura fostului proprietar sau mostenitorilor lui, care nu dispun de posibilitati materiale pentru a cumpara apartamentul in care locuiesc continua raporturile de inchiriere, platind chiria stabilita prin lege (vz. art.7, alin.1, art.5 alin.3 si art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Aceasta din urma prorogare - fiind fara termen - nu urmeaza totusi regimul juridic al denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen. Art. 1436 alin.2 C.civ. se refera la lipsa termenului hotarat de catre parti sau avut in vedere de parti la incheierea contractului, iar nu la interventii legislative dispuse ulterior incheierii contractului. De altfel, imobilul ramanand in proprietatea statului, problema nu se pune in practica.
In sfarsit, noi masuri de prorogare legala (de prelungire sau de reinnoire) a contractelor de inchiriere au fost luate prin OUG nr.40/1999.
Astfel, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de invatamant, asezaminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, s-a prelungit de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei. Aceasta prelungire ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a ordonantei (art.l si 7). Tot pentru o perioada de 5 ani s-a prelungit durata contractelor de inchiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8).
In cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr.l12/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicare) ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru salariati, asezaminte social-culturale sau institutii de invatamant (dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere in baza Legii nr.l 7/1994) noua prorogare legala opereaza, la cererea chiriasului; pentru o perioada de 3 ani, respectiv 5 ani in cazul privatizarii, calculat de la data intrarii in vigoare a ordonantei (art.2-6).
Intrucat in cazul redobandirii proprietatii si a privatizarii se schimba persoana locatorului, intre noul proprietar si chirias (sau fostul chirias, care a cumparat locuinta in baza Legii nr.l12/1995, cumparare desfiintata prin hotarare judecatoreasca la cererea fostului proprietar, recunoscut de instanta - art.6 din OUG nr.40/1999) se incheie, la cererea chiriasului un nou contract de inchiriere pe perioada prorogarii legale, potrivit procedurii prevazute in art.9-10 din OUG nr.40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere (chiriasul neputand fi evacuat pentru neplata chiriei), iar daca chiriasul impiedica incheierea noului contract, el va putea fi evacuat neconditionat (de atribuirea unei alte locuinte) pe calea ordonantei presedintiale (art.11).
De regula, noul contract de inchiriere se incheie pentru toata suprafata locativa ocupata de chirias in baza contractului de inchiriere anterior. Insa, in cazul locuintelor proprietatea particulara a persoanelor fizice (redobandite sau recunoscute prin justitie), ocupate de chiriasi care platesc o chirie limitata la maximum 25 % din venitul net lunar pe familie, noul contract de inchiriere se poate incheia prin restrangerea suprafetei locuibile, la minimum 10 mp de persoana cu asigurarea accesului la dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC - prevazute in ordonanta (art.33 coroborat cu art.24 alin.2). Cu toate ca ordonanta nu contine precizari in aceasta privinta, consideram ca restrangerea dreptului de folosinta poate viza numai camerele separate, care nu servesc de trecere pentru intrare, iesire ori pentru folosirea dependintelor. De exemplu, in cazul a doua camere ''tip vagon" ocupate de un singur chirias restrangerea nu poate opera chiar daca ambele camere au peste 10 mp. Tot astfel, consideram ca restrangerea poate opera, numai cu respectarea drepturilor persoanelor indreptatite la detinerea unei camere in plus (de exemplu, bolnavi cronici), distincta de restul camerelor ocupate de ceilaiti membri ai familiei (anexele 1-2 din OUG nr.40/1999). Din considerente de ordin moral, sanitar si pedagogic, restrangerea nu trebuie sa opereze in astfel de conditii incat persoanele de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei.
In legatura cu prorogarea legala, art. 13 din OUG nr.40/1999 prevede 12 ipoteze in care prelungirea (reinnoirea) contractelor de inchiriere nu opereaza (de exemplu, chiriasul sau membrii familiei sale sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare nevoilor familiei ori au instrainat o asemenea locuinta dupa 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate; chiriasul refuza nejustificat sa preia locuinta oferita in cadrul schimbului obligatoriu de locuinta; savarseste anumite fapte ce contravin obligatiilor locative etc.). Fara a intra in amanunte, mentionam ca la lit.a din art. 13 OUG nr.40/1999 se precizeaza ca in cazul contractelor de inchiriere avand ca obiect locuinte proprietatea persoanelor fizice - altele decat cele prevazute la art.2-7 (redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii restora ori dobandite prin privatizare) prorogarea legala nu se aplica. In cazul acestor locuinte, la expirarea termenului contractual, devine operant dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
3. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 "in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual". In lumina acestei dispozitii, si cu conditia ca, pentru contractele in cauza sa nu fi operat prorogarea legala (cum au fost "contractele de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990" - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului, instanta urmand sa dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Potrivit textului citat, reinnoirea contractului putea interveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor in acest sens putand fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in materie (art.1436-1438 si 1452 C.civ.) - si tacita, rezultand din folosinta locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s-a opus continuarii raporturilor de locatiune prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului contractual sau daca relocatiunea tacita nu a fost exclusa printr-o clauza expresa din contractul initial. Numai ca aceasta relocatiune potrivit dreptului comun opereaza pe durata nedeterminata si, ca atare, locatorul (oricare dintre parti) poate denunta unilateral contractul, cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dupa expirarea termenului contractual, locatorul avea dreptul sa puna capat raporturilor de inchiriere oricand si neconditionat, cerand evacuarea chiriasului. Evident, o asemenea reglementare a problemei in cauza nu putea rezista la infinit, astfel incat - prin OUG nr.40/1999 - dupa modelul legislatiilor din tarile cu veche traditie democratica s-a prevazut dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala).
In acest sens, potrivit art. 14 alin.l si 4 din ordonanta, "la expirarea termenului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii", "sunt permise mai multe reinnoiri succesive".
Prin urmare, chiriasul se bucura de plin drept si fara indeplinirea vreunei formalitati, de dreptul la reinnoirea repetata a contractului de inchiriere, drept care confera chiriasului o folosinta locativa, practic, viagera (netransmisibila prin mostenire ), daca nu a intervenit o cauza legala in prezenta careia proprietarul poate refuza reinnoirea contractului.
Inainte de a trece la analiza acestui drept al proprietarului, se mai pune intrebarea daca dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere opereaza sau nu in cazul in care termenul contractual a fost prelungit de drept? Avem in vedere locuintele redobandite de fostii proprietari (mostenitorii lor) sau care au devenit proprietate particulara prin privatizare (art.2-7 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea termenului pentru care a operat aceasta prorogare legala si in lipsa unei noi prorogari legale chiriasul va avea dreptul la reinnoirea de drept a contractului?
Se pare ca in aceste cazuri, reinnoirea nu are aplicabilitate, ordonanta prevazand prelungirea contractului pe "cel mult" perioada prorogarii legale (art.2 si 6 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestui termen inchirierea inceteaza, daca nu intervine relocatiunea tacita potrivit dreptului comun (art. 143 7-1438 si 1452 C.civ.) sau o modificare legislativa.
4. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:
a) Daca "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia din acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania" (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999). Prin copii legea vizeaza copiii (nu si alti descendenti) ai proprietarului, ai parintilor lui (deci frati-surori cu proprietarul, indiferent ca sunt frati buni, consangvini sau uterini) si ai sotului (sotiei) care nu sunt copiii proprietarului. Nevoile de locuit trebuie sa fie dovedite de proprietarul care refuza reinnoirea contractului, si, in caz de neintelegere, se apreciaza de instanta.
Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie sa ocupe locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an de la flata mutsrii efective in locuinta (art. 17). In caz de nerespectare a acestei dispozitii, consideram ca fostul chirias poate cere reinnoirea contractului (reocuparea locuintei) si/sau daune-interese potrivit dreptului comun.
b) Daca "locuinta urmeaza sa fie vanduta, in conditiile prezentei ordonante" (art. 14 alin.2 lit.b), deci cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului (art.18-22).
In cele doua cazuri (lit.a si b), proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3). Pe de alta parte, in aceste doua cazuri de refuz, daca chiriasul (si membrii familiei) au un venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul salariului mediu net pe economic, precum si in cazul celor care au dreptul la locuinte sociale potrivit Legii nr.114/1996 (venit mediu net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % - art. 12), consiliile locale sunt obligate sa le puna la dispozitie cu prioritate (prioritate absoluta fata de orice alta prioritate prevazuta de legislatia locativa) o locuinta corespunzatoare in termen de 1 an de la data cererii chiriasului. Iar daca consiliul local nu a putut pune la dispozitia chiriasului o asemenea locuinta in termenul de un an, termenul contractual se prelungeste pentru o perioada de cel mult 6 luni, dupa care proprietarul poate cere mutarea chiriasului pe calea schimbului obligatoriu in locuinta ce i se pune la dispozitie (art. 15 si art.23-25 din OUG nr.40/1999). Inseamna ca, practic, termenul contractual se prelungeste nu cu 6 luni, ci pana la asigurarea unei alte locuinte.
Precizam ca dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului in cele doua cazuri analizate (lit.a si b) este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte corespunzatoare (de catre consiliul local sau proprietar) numai in cazul chiriasilor cu venituri sub nivelul aratat. Daca venitul pe familie depaseste acest nivel, refuzul de reinnoire a contractului este neconditionat (!) si deci, dupa 30 de zile de la expirarea termenului contractual (art.14 alin.5), proprietarul poate cere evacuarea chiriasului. Acesta (ca si orice chirias care nu beneficiaza de reinnoirea contractului pentru motivele aratate) are numai un drept prioritar la acordarea inlesnirilor prevazute de L. nr.114/1996, in vederea dobandirii (cumpararii sau construirii) unei locuinte (art. 16 din OUG nr.40/1999).
c) Proprietarul mai are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca "chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv" (art. 14 alin.2 lit.c), precum si:
d) Daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului; a schimbat destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale; a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a instrainat fara drept parti din acestea; are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei (art. 14 alin.2 lit.d).
In aceste din urma cazuri (lit.c si d) refuzul proprietarului de a reinnoi contractul trebuie sa fie notificat chiriasului cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3), dar nu este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte, indiferent de venitul pe membru de familie (art. 15).
e) In toate cele 4 cazuri (lit.a, b, c si d), daca locatiunea nu s-a reinnoit in conditiile legii, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual (initial sau reinnoit) si, bineinteles, sa plateasca chiria si cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei cat a ocupat efectiv locuinta (art. 14 alin.5).
Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce, in toate cazurile, numai daca proprietarul a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul judecatoresc, in notificare indicandu-se si motivul refuzului, iar daca drept motiv se invoca nevoile locative ale persoanelor prevazute de lege (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999) notificarea trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite (art.22 alin.l si 2 din OUG nr.40/1999). In lipsa notificarii sau daca notificarea este nula pentru ca nu indeplineste conditiile aratate, ori pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin un an, respectiv 60 de zile, inainte de expirarea termenului contractual, se produce reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin.3), incetarea lui putand interveni pentru cauzele prevazute de L.nr.114/19961 sau, dupa expirarea termenului reinnoit, daca proprietarul poate justifica motive legale (art. 14 si urm. din OUG nr.40/1999) pentru a refuza reinnoirea repetata a contractului de inchiriere.
5. Dreptul de preemptiune al chiriasului.
In cazul in care proprietarul notifica chiriasului, cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual, refuzul de a reinnoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta (motiv de refuz prevazut in art. 14 alin.2 lit.b), chiriasul are un drept preferential de cumparare a locuintei la pret egal (drept de preemptiune - art. 18 alin.1 din OUG nr.40/1999). El are acest drept si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999) si deci problema refuzului de a reinnoi contractul inca nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta inchiriata.
Subliniem insa, ca legea confera chiriasului un drept de preemptiune numai daca proprietarul intentioneaza sa instraineze dreptul de proprietate(fie si nuda proprietate) asupra locuintei prin "vanzare", nu si prin alte acte juridice (asemanator dreptului de preemptiune recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor in cazul vanzarii terenului agricol din extravilan - art.5-11 din Legea nr.54/1998). Daca dreptul de proprietate asupra locuintei se transmite pe alta cale (contract de donatie, de intretinere etc., inclusiv mostenire legala sau testamentara), chiriasul nu are nici un drept special la cumpararea locuintei.
In aceste cazuri, drepturile si obligatiile chiriasului - inclusiv dreptul la reinnoirea contractului - din punct de vedere juridic nu sufera modificari, contractul de inchiriere fiind opozabil noului proprietar (art. 1441 C.civ.) daca a fost incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza transmiterii proprietatii a fost prevazuta in contractul de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999). In fapt insa, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinte juridice deosebite. De exemplu, noul proprietar poate dovedi ca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevazute de lege, motiv pentru care poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999), motiv ce nu putea fi invocat de catre proprietarul initial.
In toate cazurile in care proprietarul-locator refuza reinnoirea contractului de inchiriere intrucat urmeaza sa vanda locuinta si pentru a asigura chiriasului posibilitatea excrcitarii dreptului de preemptiune, notificarea prealabila a refuzului facuta de proprietar prin executorul judecatoresc trebuie sa cuprinda, sub sanctiunea nulitatii absolute a notificarii, pretul cerut pentru locuinta si are valoarea juridica a unei oferte de vanzare irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr.40/1999).
Prin acceptarea expresa si neconditionata (fara propuneri de modificare) a ofertei de catre chirias, notificata proprietarului in perioada valabilitatii ei, se incheie contractul de vanzare-cumparare a locuintei, potrivit dreptului comun. Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca vanzarea-curnpararea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preernptiune (art. 18 alin.3). Exercitarea cu rea-credinta a dreptului de preernptiune (de exemplu, chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, fara a face demersuri pentru obtinerea creditului, numai cu scopul prelungirii inchirierii), atrage raspunderea lui civila pentru daunele cauzate proprietarului (art. 18 alin.4).
Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, indiferent din ce cauza, si proprietarul vinde locuinta unui tert, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de inchiriere, incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial (art.21), dar numai pana la expirarea termenului contractual (la care se adauga 30 de zile, respectiv perioada in care i se pune la dispozitia chiriasului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevazut de lege o alta locuinta), daca proprietarul-locator a notifat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere din cauza vanzarii locuintei (art. 14 si 15). Spre deosebire de alti dobanditori ai locuintei, fata de care este opozabil si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile si limitele prevazute de lege, fata de cumparatorul locuintei - daca s-a respectat dreptul de preernptiune al chiriasului - inchirierea este opozabila limitat, vanzarea reprezentand, prin ea insasi, un motiv pentru refuzul de reinnoire a contractului.
Dar daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului, care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii, in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare. In acest scop, la mutarea din locuinta, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului-locator in scris, cu confirmarea de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului (art. 19 in OUG nr.40/1999).
Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulatiei - de exemplu, vanzare fictiva sau declararea in contractul de vanzare a unui pret mai mare decat cel pIatit in realitate - cazuri in care (daca se admite actiunea in declararea simulatiei) se produce reinnoirea contractului de inchiriere, respectiv chiriasul se va putea subroga, in conditiile aratate, in drepturile cumparatorului (art. 14 si 19 din OUG nr.40/1999).
Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului trebuie sa se exercite, in toate cazurile, potrivit dispozitiilor Codului de procedura civila privind ofertele de plata si consemnatii, care se aplica in mod corespunzator. Procesul-verbal incheiat de executorul judecatoresc, pentru a constata primirea platii de catre tertul cumparator sau hotararea judecatoreasca irevocabila prin care oferta de plata si consemnarea au fost declarate valabile tin loc de titlu de proprietate, pentru fostul chirias. Oferta de plata urmata de consemnatiune, facuta de chirias pentru a se subroga in drepturile cumparatorului, este irevocabila (art.20 din OUG nr.40/1999).
Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile cumparatorului, asa cum am vazut el devine proprietar al locuintei, vanzarea initiala desfiintandu-se fata de chirias. Intrucat se produce o "subrogare" (iar nu dobandire de la cumparator), desfiintarea vanzarii initiale va fi cu efect retroactiv (ca si cum ar fi vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii), cu toate consecintele corespunzatoare (admise si in materie de retract litigios). Astfel, chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului, care raspunde fata de el (pentru evictiune si vicii ascunse) potrivit dreptului comun. Iar daca cumparatorul ar fi constituit drepturi in favoarea altora (de exemplu, ipoteca), aceste acte raman fara efect fata de chiriasul dobanditor al locuintei, ca provenind de la un neproprietar.
In schimb, intre vanzator si cumparator (initial) contractul nu se desfiinteaza cu efect retroactiv; daca cumparatorul nu a platit (integral) pretul, ramane debitor fata de vanzator, caci chiriasul i-a platit "pretul vanzarii" (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu pretul achitat de el.
In sfarsit, consideram ca dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului ar trebui sa fie recunoscut nu numai in ipoteza vanzarii "in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului" (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), dar si in cazul vanzarii cu nerespectarea dreptului de preemptiune si fara notificarea ofertei chiriasului. Insa aceasta ipoteza nu indeplineste conditiile prevazute de lege (care sunt de stricta interpretare) fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin. 3), cu opozabilitate fata de tertul cumparator.
Efectele contractului
Obligatiile locatorului (proprietarului)
Notiuni generale.
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile necesare.
Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.
Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislatia locativa referitoare la obligatiile proprietarului sunt imperative, neputand fi modificate prin conventia dintre parti. In acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care "exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale" (art.22 lit.d; vz.si lit.a). De exemplu, daca prin contract chiriasul s-ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de folosinta sau sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sunt prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.
Predarea locuintei.
Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (art.28 lit.a). In caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere, prin justitie, predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecu-tare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si "in stare normala de folosinta" (art.28 din Legea nr. 114/1996 si art. 1421 alin.1 C.civ.). in acest scop, locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare, inclusiv cele locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului, sunt in sarcina chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza contractuala expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule de drept clauzele contractuale care "obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului" (art.22 lit.a).
Efectuarea reparatiilor.
Pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat (art.28 lit.b, c, d):
- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
- sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spa-tiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).
Tot in sarcina locatorului (proprietarului) sunt si reparatiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz de forta majora (de exemplu, un seism), intrucat este vorba de suportarea unor riscuri. In schimb, locatorul nu poate fi obligat sa execute lucrari noi de investitii sau sa reconstruiasca imobilul, ci numai sa repare constructia sau sa inlocuiasca instalatiile existente. Daca lucrul "a pierit total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare", contractul se desface de drept (art.1439C.civ.).
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, repartizarea cheltuielilor pentru partile de folosinta comuna ale imobilului (fundatie, acoperis, scara, ascensor etc.) ce sunt in sarcina proprietarilor (locatorilor) se face proportional cu suprafata locativa detinuta (suprafata construita a locuintei aflate in proprietate exclusiva), deci proportional cu cota-parte indiviza din partile de constructie si instalatiile ori dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare proprietar, fiind lipsit de importanta faptul ca unii dintre acestia nu le folosesc sau ca nu locuiesc in apartamentele respective si indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata locuinta.
In legatura cu efectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului Codului civil mai precizeaza ca locatorul nu raspunde de stanjenirea folosintei locatarului prin aceste reparatii. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent (neputand fi amanate pana la incetarea contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 zile, sub sanctiunea reducerii proportionale a chiriei(art.1425).
In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai daca locatorul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen de 30 de zile de la data sesizarii (art.30). Consideram ca, in caz de urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile.
Daca efectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului nu este posibila prin simpla restrangere partiala a folosintei, se poate dispune evacuarea temporara a locatarului, daca i se pune la dispozitie - pentru acest interval de timp - o suprafata corespunzatoare. Locatarul in nici un caz nu poate fi evacuat definitiv, caci conform art. 1425 C.civ., in acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului .
Legea mai prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative, drept opozabil, in caz de instrainare a locuintei si noului proprietar, garantat cu drept de retentie asupra locuintei pana la achitarea integrala a despagubirilor datorate (art.43 din OUG nr.40/1999).
Obligatiile chiriasului
Folosirea locuintei potrivit destinatiei.
In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar (art. 1429 C.civ.). Astfel fiind, locuinta nu ar putea fi folosita pentru exercitarea comertului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Asa cum am aratat, se admite insa exercitarea de catre chirias a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatura) sau chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Evident, in contract pot fi prevazute clauze exprese prin care sa se interzica, respectiv sa se permita exercitarea unei profesiuni sau meserii. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.
In toate cazurile, daca exercitarea unor indeletniciri profesionale presupune schimbarea destinatiei locuintei sau a unei parti din locuinta se cere consimtamantul expres al proprietarului, iar in cazul locuintelor situate in cladiri colective se cere si acordul asociatiei de proprietari, precum si avizul favorabil al proprietari lor si, dupa caz, al titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii (art.64).
Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul proprietarului, dar si efectuarea oricaror modificari, chiar daca ar fi de natura a aduce imbunatatiri locuintei. Modificarea sau imbunatatirea locuintei este permisa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26) si cu aprobarile legale, daca este cazul.
Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei (de exemplu, in spatiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii, chiriasul neputand invoca nici beneficiul prorogarii legale a contractului sau reinnoirea de drept, iar in cazul fondului locativ de stat persoana juridica care exercita prerogativele proprietarului este obligata (nu numai indreptatita) sa ceara instantei rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6 din L.nr. 17/1994, art.7alin.3 lit.d din L.nr.112/1995 siart.13 si 14 din OUG nr. 40/ 1999).
Intretinerea locuintei.
Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinta (si de curatenie), tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. in lipsa de act constatator (inventar) se prezuma (iuris tantum) ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta (art. 1431-1432 comb. cu art.1421 C.civ. si art.28 lit.a din L. nr.114/ 1996).
In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii (art.29):
a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor neco-respunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna, pe toata durata contractului de inchiriere;
d) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia. Spre deosebire de ipoteza neexecutarii reparatiilor ce sunt in sarcina propietarului (art.30). In cazul neindeplinirii de catre chirias a obligatiei, de intretinere legea nu prevede efectuarea lor de catre proprietar in contul chiriasului, deoarece inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea locuintei, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obliigarea chiriasului sub sanctiunea de daune cominatorii potrivit art 1077 Cciv) in orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii (art.1439 alin.2 C.civ. si art.24 lit.b din legea nr. 114/1996) 19.Plata chiriei. Legea locuintei nu prevede reguli speciale pnvind plata chiriei in consecinta, se aplica regulile din dreptul comun (obliga-tia platii la termenele prevazute in contract, la domiciliul debitorului; in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta etc daca prin contract nu s-a prevazut altfel, de exemplu, plata la domiciliul locato-rului solidaritatea intre debitor, etc.). Mentionam ca Legea locuintei. (art 73) a abrogat HCM nr.860/1973 prin care au fost prevazute majorari de intarziere in plata chiriei catre stat. In consecinta, daunele de intar-ziere (moratorii) se acorda, in toate cazurile. potrivit dreptlui comun
In sfarsit precizam ca, in masura in care exista criterii legale de stabilire a chiriei (art.32 din L. nr.114/1996), chiria prevazuta in contract se recalculeaza ori de cate ori este rezultatul unei erori sau modificari ale elementelor de stabilire a chiriei. Diferenta de chirie rezultand din recal-culare poate fi pretinsa de locator, respectiv de locatar (imputarea asupra chiriei viitoare) numai inauntrul termenului general de prescriptie (3 ani in urma). Fiind vorba de prestatii succesive, periodice, fiecare rata de chirie se stinge printr-o prescriptie deosebita .
Plata cotelor-parti din cheltuielile comune.
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte chiriasul este obligat sa plateasca cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligatiile financiare, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare Iocuinta (anexa nr.2 la L. nr.114/1996, art.3 lit.i), daca aceste cheltuieli au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului (art24 lit.c), nefiind incluse in chirie. Este vorba de cheltuielile de intretinere a partilor si instalatiilor de folosinta comuna a cladirii (de exemplu, ascensorul) si de cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat, incalzire etc. inclusiv pentru formarea fondului de rulment .
Obligatii ce nu pot fi asumate de chirias.
Potrivit art.22 din Legea nr.l14/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere, care:
a)"obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului". Sunt avute in vedere, dupa cum am vazut, de exemplu, cheltuielile de reparatii necesare in vederea predarii locuintei in stare normala de folosinta;
b) "prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune". Asa cum am vazut, in cazul cladirilor cu mai multe locuinte, deteriorarile aduse partilor de folosinta comuna trebuie sa fie reparate de locatarul in culpa, iar daca acesta nu poate fi identificat, de catre locatarii care au acces sau folosesc partile comune (art.29 lit.b si cap.lV din contractele-cadru de inchiriere cuprinse in anexele nr.4 si 5 din Normele metodologice). In nici un caz chiriasii nu sunt obligati solidar sau indivizibil sa suporte aceste cheltuieli; obligatia lor este conjuncta, proportionala cu valoarea locativa a partii din imobil pe care o ocupa, (ca si in materia pagubelor pricinuite cladirii de incendiu);
c) "impun chiriasilor sa faca asigurari de daune". Inseamna ca locatarii nu pot fi obligati sa incheie contracte de asigurare de bunuri (avand ca obiect locuinta inchiriata) sau de asigurare de raspundere civila (avand ca obiect despagubirile pentru prejudiciul de care chiriasul raspunde fata de locator), ambele aceste asigurari fiind asigurari de daune (contra pagubelor). Dupa cum rezulta din textul legii, incheierea unor asemenea asigurari, nu poate fi "impusa" chiriasilor (nu pot fi obligati); ei au insa dreptul - si, ca masura de prevedere, este chiar indicat - sa incheie contracte de asigurare (mai ales de responsabilitate), pentru a se pune la adapost de riscul suportarii unor pagube mari, de exemplu, rezultand din incendiu, explozie etc. ;
d)"exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale". De exemplu, chiriasul nu poate sa suporle contravaloarea reparatiilor care, potrivit legii (art.28), sunt in sarcina proprietarului;
e)"autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clau-zelor contractului de inchiriere". De exemplu, sa gazduiasca turisti, sa fa-ca depozitari etc., in spatiul care formeaza obiectul contractului de inchiriere.
Contractul de subinchiriere
1. Conditii.
Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune (art.1418 C.civ.), chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1), respectiv, locator. Legea mai adauga - din motive greu de inteles -ca subinchirierea este posibila (cu acordul proprietarului) numai daca nu a fost "interzisa prin contractul de inchiriere principal". Consideram ca acordul proprietarului la subinchiriere reprezinta o revenire (modificare) aclauzei din contractul de inchiriere principal.
Deoarece inchirierea locuintelor se face prin contract scris (art.21), iar acordul proprietarului la subinchiriere trebuie sa fie dat in forma scrisa (art.26 alin.l), contractul de subinchiriere trebuie sa fie incheiat tot in forma scrisa. Legea prevede si necesitatea inregistrarii contractului de subinchiriere la organul fiscal teritorial (art.26 alin.3), ceea ce este posibil numai daca a fost incheiat in forma scrisa.
In ipoteza in care chiriasul subinchiriaza fara acordul proprietarului (locatorului) sau cu nerespectarea conditiilor stabilite (de exemplu, pentru alta destinatie decat locuinta), locatorul poate cere prin justitie executarea obligatiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect inclusiv expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului de inchiriere cu daune-interese, potrivit dreptului comun. In caz de subinchiriere fara acordul proprietarului, chiriasul nu beneficiaza de reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.d din OUG nr.40/1999).
Precizam ca regulile aratate privitoare la subinchiriere nu vizeaza ipoteza in care chiriasul, fara a incheia un contract de subinchiriere, permite - dar fara a-si asuma sau a avea vreo obligatie juridica - ca alte persoane (rude, prieteni elc.) sa se foloseasca temporar de locuinta ce ocupa. Intrucat persoanele tolerate nu au nici un titlu locativ si pot fi evacuate oricand la cererea chiriasului, folosinta exercitata de catre ele nu aduce atingere obligatiilor contractuale. ln orice caz, persoanele tolerate urmeaza sa fie evacuate daca locatarul a pierdut dreptul de a mai folosi locuinta.
2. Efecte.
Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre locatarul principal si sublocatar ca orice contract de locatiune, fiind aplicabile inclusiv dispozitiile dreptului comun referitoare la tacita relocatiune sau la incetarea contractului prin desfiintarea sau desfacerea titlului locatarului principal.
Intrucat contractele de subinchiriere sunt guvernate de dispozitiile dreptului comun privind incetarea contractului de locatiune, sublocatarul nu beneficiaza de eventuala prorogare legala sau reinnoire a contractelor de inchiriere. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevazut in contract sau dupa denuntarea contractului (cu respectarea termenului de preaviz) daca sublocatiunea s-a incheiat fara stipularea termenului ori daca a operat relocatiunea tacita (care este tot pe timp nedeterminat). lar neplata chiriei da dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de subinchiriere in conditiile dreptului comun, iar nu ale Legii nr. 114/1996 (art.24 lit.b).
Cu toate ca sublocatiunea se incheie cu acordul proprietarului (loca-torului), contractul nu produce efect fata de el. Nefiind parte contractanta, in privinta lui contractul de sublocatiune este o res inter alios acta; drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal raman neatinse. In acest sens, legea prevede ca "beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare" (art.26 alin.2). Pe de alta parte, "obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei" (art.29 aIin. final). Desi legea nu prevede expres, este evident ca locatarul ramane obligat sa plateasca chiria si sa execute toate celelalte obligatii contractuale.
Deoarece subinchirierea nu creeaza raporturi contractuale intre loca-tor si sublocatar, ei nu au actiune directa unul impotriva celuilalt, putand actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice (art.974 C.civ.), de exemplu, pentru incasarea chiriei datorata locatorului.
Intrucat sublocatarul nu dobandeste un drept propriu la folosinta (deci un titlu locativ propriu), ci numai un drept derivat din drepturile loca-tarului principal, o data cu desfacerea sau desfiintarea titlului celui ce a consimtit subinchirierea, inceteaza si dreptul sublocatarului de a folosi locuinta, care poate fi evacuat o data cu locatarul principal (locator in contractul de subinchiriere), chiar daca termenul subinchirierii n-a expirat inca. Subinchirierea nu constituie exceptie de la regula consecin-telordesfacerii (desfiintarii) titlului locatorului.
In toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotarare judecatoreasca (art.61).
Schimbul de locuinte (voluntar)
1. Conditii.
Potrivit art.33 din L. nr.114/1996, "titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei".
In lumina textului de lege citat, schimbul poate avea loc intre doi sau mai multi locatari din aceeasi cladire, din cladiri diferite din aceeasi loca-litate sau chiar din cladiri aflate in diferite localitati (de exemplu, in caz de mutari reciproce in diferite localitati din cauza serviciului, din motive familiale etc.). in toate cazurile insa, intelegerea dintre locatari referi-toare la schimb nu produce efectele juridice ce ii sunt specifice (substitu-irea reciproca in drepturi si obligatii), decat cu acordul ("avizul") autoritatii care a aprobat inchirierea (in cazul fondului locativ de stat), respectiv cu acordul proprietarului locuintei care formeaza obiectul schimbului (in celelalte cazuri). Cu conditia aprobarilor corespunzatoare, schimbul poate avea ca obiect si locuinte facand parte din fondul de stat, pe de o parte, si proprietate particulara, pe de alta parte. Legea nu distinge in aceasta privinta .
2. Efecte.
Contractul de schimb de locuinte incheiat in conditiile prevazute de lege produce efectele unei duble cesiuni de creanta, avand ca obiect drepturile de folosinta locativa. Sublmiem insa ca, datorita consimtamantului locatorului (prevazut de lege pentru validitatea schim-bului), dubla cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor in cauza, dar si obligatiile lor, ei fiind liberati fata de locatorii initiali. Cu alte cuvinte, prin schimbul de locuinte - reglementat special de lege - se realizeaza nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta (confundata cu novatie prin schimbare de debitori).
Cesiunea contractului de inchiriere
Aplicabilitate. Conditii.
Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesiunea contractului de inchiriere. Consideram ca tacerea legii nu poate fi interpretata in sensul interzicerii unei asemenea operatiuni juridice pentru urmatoarele motive:
- in lumina principiului libertatii contractuale, interdictia incheierii unor acte juridice nu poate fi prezumata, ea trebuie sa rezulte dintr-o dispozitie expres prevazuta de lege;
- potrivit art.72, dispozitiile Legii nr.114/1996 se completeaza cu dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune. Or, Codul civil permite expres nu numai sublocatiunea, dar si cesiunea contractului de locatiune (art.1418);
- data ce legea speciala permite sublocatiunea, nu se intrevad motive speciale pentru a considera interzisa cesiunea; efectele celor doua contracte sunt - desi nu identice - in orice caz foarte asemanatoare;
- fiind permis schimbul de locuinte, care produce efectele unei duble cesiuni de creanta, nu poate fi considerata interzisa cesiunea simpla a contractului de inchiriere.
In ceea ce priveste conditiile incheierii contractului de cesiune, in lipsa de reguli speciale, urmeaza a se aplica dreptul comun in materie. Semnalam insa o deosebire esentiala ce rezulta din coroborarea regulilor dreptului comun cu legislatia locativa. Astfel, potrivit Codului civil cesiunea contractului de locatiune este permisa in conditiile in care este permisa si sublocatiunea. Inseamna ca si cesiunea contractului de inchiriere poate interveni numai in conditiile in care este permisa subin-chirierea, si anume, cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1). Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subinchiriere, cu atat mai mult ea se impune in cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decat sublocatiunea (cessio est maius sublocatio est mimis).
In plus, daca locuinta in cauza a fost inchiriata cedentului cu aprobarea autoritatii (locuinta din fondul de stat), in lumina art.33 din Legea nr.114/1996 - care reglementeaza schimbul de locuinte - cesiunea va fi si ea conditionata de avizul autoritatii (consiliul local). Aceasta conditie prevazuta pentru schimbul de locuinte se impune si in materia cesiunii, deoarece schimbul se analizeaza tot ca o cesiune (dubla). 27. Efecte. In privinta efectelor cesiunii, se aplica regulile dreptului comun. Subliniem insa ca, desi locatorul si-a dat acordul la incheierea contractului de cesiune, chiriasul-cedent ramane obligat in continuare fata de el. Cesiunea, potrivit dreptului comun, are ca obiect numai drepturile cedentului, iar legea speciala nu prevede derogari in aceasta materie. Bineinteles, printr-o clauza expresa, locatorul il poate elibera pe chhirias (cedent) de obligatiile locative (cesiune dublata de o delegatie perfecta).
Schimbul obligatoriu de locuinte
Aplicabilitate.
Art.64 din Legea nr.5/1973 (abrogata in prezent) a consacrat dreptul persoanei fizice, care are locuinta proprietate personala in care nu locuieste, de a se muta in locuinta proprietatea sa -fara ca aceasta sa fi devenit libera, fiind ocupata de chirias in baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept - pe calea unui asa-numit schimb obligatoriu (fortat) de locuinte, cu conditia punerii la dispozitia chiriasului a unei locumte corespunzatoare pentru inchiriere; fie locuinta oferita de proprietar, fie o alta locuinta din fondul de stat.
Dreptul proprietarului de a-l obliga pe chirias sa schimbe locuinta ocupata cu aceea oferita (la nevoie pe cale de justitie) a fost reconfirmat si prin art.5 din Legea nr. 17/1994, dar numai in privinta contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietarii particulari inainte de 1 ianuarie 1990. In lumina acestei legi, schimbul obligatoriu de locuinte a devenit inaplicabil in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa 1 ianuarie 1990 (pentru care nu a operat nici prorogarea legala si, ca atare, nu se impunea nici schimbul obligatoriu).
Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.114/1996, prin care s-a abrogat L. nr.5/1996, mutarea fortata a chiriasilor in temeiul art.64 nu mai putea fi dispusa nici in cazul contractelor de inchiriere incheiate inainte de 1 ianuarie 1990 si pentru care a operat prorogarea legala. Ea putea interveni numai in cazurile in care, printr-o lege speciala, se prevede dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu. De exemplu, in ipoteza locuintei (apartamentului) trecut in proprietatea statului si restituit in natura fostului proprietar (sau mostenitorului lui), care locuieste in apartament impreuna cu chiriasi. In aceasta ipoteza "evacuarea chiriasilor si punerea in posesie a proprietarilor se vor face numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar" (art.5 alin.3 din Legea nr.l12/1995; vz. si art.7 alin.3 lit.b).
Eliminarea institutiei schimbului obligatoriu de locuinta din legislatia locativa - in conditiile unor prorogari legale succesive sau de reinnoire legala a contractelor de inchiriere - a reprezentat o lacuna a Legii nr. 114/1996, mai ales ca aceasta institutie nu contravine dispozitiilor constitutionale: "Schimbul fortat, prevazut de lege, intre locuinta ocupata de proprietar si locuinta proprietatea acestuia ocupata de chirias, nu este neconstitutional, reprezentand o reintregire a atributiilor de proprietar, care opereaza sub autoritatea justitiei".
Schimbul obligatoriu de locuinta a fost reintrodus din nou in legislatia locativa, ca reglementare generala, de principiu, prin art.23-25 din OUG nr.40/1999.
Potrivit art.23 alin.1 "proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din spatiile cu destinatia de locuinta pe calea unui schimb obligatoriu", cu singura conditie de a i se pune la dispozitie chiriasului in mod efectiv cu contract de inchiriere, o alta locuinta corespunzatoare (art. 23 alin.2, art.24).
Pentru ca locuinta pusa la dispozitia chiriasului sa fie corespunzatoare trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii: - locuinta oferita sa fie situata in aceeasi localitate. Daca este situata in alta localitate, schimbul se poate realiza numai cu acordul chiriasului;
- locuinta oferita sa asigure o suprafata locuibila minima de 15 mp de persoana. Sunt avute in vedere persoanele cu drepturi locative si care locuiesc impreuna cu titularul (art.21 lit.k din Legea nr. 114/1996), nu si subchiriasii sau persoanele tolerate; - daca locuinta oferita in schimb este proprietatea altei persoane, ea trebuie sa fie de acord cu incheierea contractului de inchiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic decat cel prevazut in contractul initial (dupa expirarea caruia chiriasul va avea dreptul la reinnoirea contractului in conditiile prevazute de lege). Aceasta conditie opereaza, evident, si in cazul in care locuinta pusa la dispozitia chiriasului este proprietatea solicitantului schimbului; - in locuinta oferita sa i se asigure chiriasului si persoanelor cu care locuieste impreuna numarul de camere la care sunt indreptatiti conform anexelor nr.1 si 2 la OUG nr.40/1999 (dreptul la o camera in plus pentru anumite categorii de persoane);
- locuinta pusa la dispozitie sa nu fie insalubra si nici lipsita de dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC - prevazute in contractul de inchiriere a locuintei din care urmeaza sa se mute chiriasul. Potrivit legii, chiriasul nu poate pretinde o suprafata locuibila sau un numar de camere mai mare decat acelea pe care le detine si nici conditii mai bune de locuit decat acelea pe care le are in locuinta din care urmeaza sa se mute. Chiriasul nu va putea invoca, ca motiv al refuzului de a se muta, nici faptul ca locuinta oferita este situata intr-un cartier periferic, ca este mai putin confortabila datorita felului diferit de incalzire, ca nu are scara de serviciu sau ca are dependintele in folosinta comuna in masura in care ii este asigurata utilizarea lor, ca nu are curte ori datorita etajului la care se afla. Chiriasul nu poate refuza locuinta oferita nici pentru lipsa garajului, chiar daca locuinta din care urmeaza sa se mute are garaj (art.24).
In sfarsit, ordonanta precizeaza ca litigiile dintre proprietari si chiriasi legate de schimbul obligatoriu de locuinta sunt de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul (din care urmeaza sa se mute chiriasul), a carei hotarare poate fi atacata numai cu recurs, hotararea instantei de recurs fiind definitiva si irevocabila (art.25).
In rezolvarea acestor litigii, consideram ca instanta poate avea in vedere si solutiile admise in practica judiciara si literatura de specialitate sub incidenta reglementarii anterioare a schimbului obligatoriu de locuinta, in masura in care nu contravin dispozitiilor noii legislatii locative.
Astfel, daca locuinta apartine in coproprietate (indiviziune) mai multor persoane, schimbul trebuie sa fie solicitat cu acordul tuturor, inclusiv al unitatii care administreaza cota-parte indiviza a statului, daca este cazul (de exemplu, locuinta inchiriata proprietatea sotilor a fost confiscata partial). In cazul uzufructului, schimbul trebuie sa fie solicitat de catre nudul proprietar impreuna cu uzufructuarul. Aceeasi solutie, pentru ipoteza dreptului de abitatie. Schimbul poate fi solicitat chiar daca locuinta este ocupata numai in parte de catre chirias.
Cat priveste locuinta oferita, norma locativa de 15 mp trebuie sa fie raportata la intreaga suprafata locuibila, iar nu la fiecare camera si persoana in parte (de exemplu, in cazul a doua persoane norma este respectata daca in locuinta oferita sunt doua camere de 18 si 12 mp), diferentele in plus si in minus compensandu-se. Din considerente de ordin moral, sanitar si pedagogic, locuinta oferita poate fi refuzata, chiar daca acopera norma legala, in cazul in care persoane de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, ar urma sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei. Daca sunt mai multe persoane care locuiesc (legal) impreuna, ele pot fi obligate sa se mute in locuinta oferita numai impreuna.
Chiriasul nu poate fi obligat la schimb daca locuinta oferita depaseste cu mult nevoile de locuit ale familiei, astlel incat chiriasul ar fi expus la plata unei chirii si cheltuieli de intretinere prea impovaratoare, raportate la venitul pe care-l are. Desi situarea locuintei oferite la un etaj superior nu este motiv legal de refuz (art.24 alin.3), ea ar putea fi luata in considerare daca, datorita varstei sau sanatatii deficitare, chiriasul nu ar putea ocupa locuinta, imobilul neavand ascensor sau daca ascensorul functioneaza numai pentru urcare. Tot astfel, daca dependintele locuintei oferite, prin amplasarea lor, sunt practic nefolosibile in raport cu starea sanatatii chiriasului.
In noua reglementare nu se determina suficient de clar domeniul de aplicare al schimbului obligatoriu de locuinta.
Astfel, in reglementarea anterioara, schimbul obligatoriu era aplicabil numai in cazul proprietatii personale (a persoanelor Fizice). Articolul 23 din OUG nr.40/1999 nu prevede o asemenea limitare. Astfel fiind, nu excludem posibilitatea schimbului indiferent de persoana proprietarului, inclusiv statul, mai ales ca in noua legislatie locativa nu se prevede posibilitatea mutarii locatarilor din locuintele proprietate de stat pentru satisfacerea unor interese de stat (art.25 din Legea nr.5/1973, abrogata).
Tot astfel, in reglementarea anterioara, proprietarul putea solicita schimbul numai cu scopul de a se muta in locuinta sa impreuna cu membrii familiei sale. In noua reglementare, nu se determina scopul pentru care proprietarul poate solicita schimbul obligatoriu. Apreciem ca, totusi, instanta poate verifica - la cererea chiriasului - motivul actiunii reclamantului, pentru ca dreptul proprietarului la schimbul obligatoriu de locuinta sa nu fie exercitat in mod abuziv.
In sfarsit, legea nu determina cazurile in care schimbul obligatoriu poate fi solicitat de proprietar. Evident, el are acest drept in cazurile expres prevazute prin norme speciale. De exemplu, in cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari (mostenitorii lor) ocupate partial de chiriasi (art.5 din Legea nr.l12/1995) sau in cazul in care proprietarul refuza reinnoirea contractului de inchiriere pentru ca are nevoie de locuinta ori pentru ca intentioneaza sa o vanda, iar venitul familiei chiriasului este sub nivelul prevazut de lege si consiliul local nu poate pune la dispozitia chiriasului o locuinta corespunzatoare (art.15 alin.4 din OUGnr.40/1999).
Insa, dupa parerea noastra, aplicabilitatea schimbului obligatoriu nu poate fi limitata la cazurile expres prevazute de lege. El poate fi solicitat de proprietar si in alte cazuri in care termenul inchirierii a fost prelungit de drept sau a operat reinnoirea legala a contractului, in ambele cazuri fara voia lui. In schimb, daca locuinta este ocupata de chirias in cadrul termenului convenit cu proprietarul, schimbul obligatoriu nu este aplicabil. De exemplu, daca proprietarul a inchiriat locuinta pe un termen de 5 ani, nu ar putea solicita schimbul obligatoriu dupa 2 ani. In schimb, dupa expirarea termenului convenit, proprietarul va putea cere schimbul obligatoriu daca a operat prelungirea (prorogarea) legala sau reinnoirea de drept a contractului de inchiriere si el nu a putut invoca motive pentru a impiedica prelungirea sau reinnoirea contractului (art.13-14 din OUG nr.40/1999).Schimbul obligatoriu este un corectiv la extinderea efectelor contractelor de inchiriere peste termenul convenit.
Incetarea contractului de inchiriere
Cauze de incetare.
Legea locuintei prevede incetarea contractului de inchiriere prin: a) expirarea termenului stipulat; b) denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias; c) rezilierea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor sau savarsirii de catre chirias a unor fapte culpabile; d) decesul sau parasirea locuintei de catre chirias.
In completarea dispozitiilor din legislatia locativa privitoare la incetarea contractului, se aplica, evident, dreptul comun in materie, cu deosebire cele vizand incetarea contractului de locatiune prin pieirea locuintei, prin desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului si prin efectul instrainarii locuintei daca nu sunt indeplinite conditiile de opozabilitate ale contractului fata de dobanditor. Evident, contractul poate inceta si prin acordul partilor.
Expirarea termenului
Potrivit dreptului comun, locatiunea ince-teaza la expirarea termenului stabilit de parti, afara numai daca a operat relocatiunea tacita. In materia contractului de inchiriere, dimpotriva, expirarea termenului, de regula, nu atrage incetarea raporturilor de inchiriere, deoarece opereaza reinnoirea de drept a contractului de inchi-riere, iar in anumite cazuri si conditii prelungirea legala a termenului contractual. Astfel fiind, prin derogare de la art.23 din Legea nr.114/1996 care a prevazut incetarea inchirierii daca partile nu au convenit reinnoirea - in lumina dispozitiilor din OUG nr.40/1999, inchirierea inceteaza la expirarea termenului numai daca proprietarul are motive legale sa refuze reinnoirea contractului si in cazurile in care prelungirea contractului nu opereaza (art.13 si 14 alin.2).
Reamintim ca inchirierea nu produce efecte pana la expirarea termenului in cazul schimbului obligatoriu de locuinta, care poate fi cerut de proprietar anterior implinirii termenului.
Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias
Prin derogare de la regulile dreptului comun in materie de locatiune, chiriasul (nu si locatorul) are dreptul la "rezilierea" contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit, cu conditia notificarii prealabile (preaviz) intr-un termen de minimum 60 de zile (art.24 lit.a din Legea nr. 114/1996).
Intrucat legea nu distinge, "termenul stabilit" poate fi termenul prevazut in contractul initial ori in contractul reinnoit sau chiar termenul pana la care opereaza prorogarea legala a contractelor de inchiriere. Evident, chiriasul nu datoreaza daune-interese pentru denuntarea contractului inainte de termen. El poate fi obligat numai la plata chiriei pana la expirarea termenului de preaviz, chiar daca paraseste locuinta mai inainte.
Subliniem ca locatorul nu are dreptul la denuntarea unilaterala a contractului inainte de termen. Numai daca contractul ar fi pe durata nedeterminata, el poate fi denuntat unilateral de catre oricare dintre parti (art.1436 alin.2 C.civ.), deci si de catre locator, cu conditia respectarii termenului de preaviz (minimum 60 zile, potrivit art.24 lit.a).
Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias
Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termen poate fi dispusa in urmatoarele cazuri:
a) La cererea proprietarului, daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv (art.24 lit.b). Spre deosebire de legislatia locativa anterioara (art.24 din Legea nr.5/1973), care conditiona evacuarea de dovada relei-credinte a chiriasului, noua lege prevede rezilierea indiferent de motivele neachitarii chiriei. Daca neplata este fortuita, chiriasul suporta riscul contractului (rezilierea lui) in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Proprietarul nu poate fi obligat sa asigure folosinta locuintei cu titlu gratuit, indiferent de motivele pentru care chiriasul este insolvabil. Dar daca chiriasul nu este in culpa (dovedeste cauze straine neimputabile, art. 1082-1083 C.civ.), el nu va putea fi obligat la plata de daune-interese.
Evident, instanta sesizata poate acorda debitorului, dupa circumstante, un termen de gratie pentru plata (art.1021 C.civ.). lar daca chiriasul indeplineste conditiile prevazute de lege, poate solicita consiliului local repartizarea unei locuinte sociale.
Daca chiriasul a efectuat, in conditiile prevazute de lege, reparatii ce sunt in sarcina locatorului, poate retine contravaloarea lor din chirie (operand compensatia judecatoreasca, conform art.l143 si urm. C.civ.) si deci nu i se va putea imputa neplata chiriei care sa justifice rezilierea contractului.
Mentionam ca OUG nr.40/1999 prevede rezilierea contractului pentru neplata chiriei majorate prin hotarare judecatoreasca numai cu conditia dovedirii relei-credinte a chiriasului (art.35 alin.6). Se pare ca legiuitorul a avut in vedere solutia ce a fost consacrata prin L. nr.5/1973 (abrogata), uitand de solutia pe care a adoptat-o prin Legea nr. 114/1996. in orice caz, in conditiile economiei de piata, conditionarea evacuarii de dovada relei-credinte (culpa calificata, pe care sa o dovedeasca creditorul) este greu de justificat, mai ales in cazul locuintelor proprietate particulara, pentru care (in afara cheltuielilor de reparatii) se plateste impozit pe cladire si teren si pe venitul din chirie (fie si neincasata, dar prevazuta in contract).
b) In mod asemanator cu cazul precedent se pune problema rezilierii contractului de inchiriere inainte de expirarea termenului, la cererea asociatiei de proprietari (de locatari), daca chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului (art.24 lit.c si art.69 alin.3).
Legea vizeaza ipoteza cladirilor cu mai multe locuinte (bloc de locuinte), caz in care cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta, reprezinta cheltuieli comune (art.1 lit.i din anexa nr.2). In masura in care aceste cheltuieli sunt, potrivit legii, in sarcina chiriasului , iar nu a proprietarului (art.22, 28 si 29) - consumul de apa rece si calda, de gaze, de energie electrica la partile de folosinta comuna, inclusiv la ascensor etc. - neplata cotei - parti corespunzatoare pe o perioada de 3 luni justifica rezilierea contractului de inchiriere, la cererea asociatiei obligata la plata fata de creditorii serviciilor prestate. Spre deosebire de legislatia anterioara, care conditiona evacuarea, si in acest caz, de reaua-credinta a chiriasului, in noua reglementare, cauza neachitarii cotelor de intretinere este indiferenta. Asociatia (ceilalti chiriasi sau proprietari) nu poate fi obligata sa suporte consecintele insolvabilitatii chiriasului.
c) La cererea proprietarului, contractul poate fi reziliat inainte de termen daca chiriasul nu a respectat alte clauze contractuale (art.24 lit.b). Desi legea speciala nu precizeaza, potrivit dreptului comun (art.1439 alin.2 C.civ.), trebuie sa fie vorba despre neexecutarea unor obligatii principale, prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte parti (abuzul de folosinta, schimbarea destinatiei lucrului - art.1430 C.civ. -etc.). Poate fi vorba si de neexecutarea obligatiei de plata a pretului pentru consumul de apa, gaze, energie electrica etc., contractate de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de cladiri comune) si care, potrivit contractului de inchiriere, trebuie sa fie suportate de chirias, nefiind incluse in chirie.
d) Proprietarul poate cere rezilierea inainte de termen a contractului si in cazul in care chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora (art.24 lit.b).
Dupa cum s-a stabilit in practica judiciara - sub incidenta vechii reglementari, identica, in fond, cu cea actuala - stricaciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici in raport cu valoarea suprafetei locative nu pot fi considerate "insemnate" si deci nu sunt de natura sa justifice evacuarea. In schimb, constituie stricaciuni insemnate modificarile structurale ale locuintei fara consimtamantul proprietarului.
Rezilierea contractului se justifica numai daca stricaciunile sunt pricinuite, in mod culpabil, de chirias, de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art.1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" intelegandu-se nu numai membrii propriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate etc.). Evident, stricaciunile provenind din uzul normal al locuintei, cauzate prin vechime sau forta majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si bineinteles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie , nu pot justifica rezilierea contractului.
Mai precizam ca - desi legea prevede rezilierea contractului la cererea proprietarului - ea poate avea loc, in cladirile cu mai multe locuinte, si la cererea asociatiei, mai ales daca stricaciunile sunt cauzate cladirii in care este situata locuinta inchiriata.
e) Art.24 din Legea nr. 114/1996 mai prevede rezilierea inainte de termen a contractului de inchiriere, la cererea proprietarului, daca chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei (lit.b).
Desi noua lege prevede rezilierea la cererea proprietarului, consideram ca ea poate avea loc, in cladirile cu mai multe locuinte, si la cererea asociatiei (art.24 din L. nr.114/1996) sau chiar si la cererea colocatarilor (coproprietarilor) lezati, cum s-a hotarat in lumina art.24 din Legea nr.5/ 1973.
Avand in vedere ca dispozitia citata nu difera, in esenta, de reglementarea anterioara, mentionam unele solulii adoptate in materie de practica judiciara.
Astfel, s-a hotarat ca rezilierea contractului - urmata de evacuarea chiriasului - poate fi dispusa numai daca se dovedeste ca acesta impiedica efectiv normala folosinta a locuintei ori face imposibila convietuirea pentru ceilalti locatari. Pentru o simpla stanjenire a convietuirii, pentru unele incidente sporadice sau pentru comportarea chiriasului fata de vecinii imobilului si nu aceea fata de locatarii acestuia, evacuarea nu poate fi dispusa. Tot astfel, daca neintelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a carui evacuare se cere. Precizam, de asemenea, ca aceasta dispozitie are in vedere persoane aflate in deplinatatea facultatilor mintale. Fata de bolnavii mintali care tulbura, in mod grav si repetat, conditiile normale de viata ori de munca ale altora, evacuarea nu poate fi dispusa, fata de acestia putandu-se lua masuri de ingrijire medicala, inclusiv internarea pentru tratament .
In cazul unei familii, desi noua lege nu prevede expres, evacuarea este colectiva, fiind supusi evacuarii si cei ce locuiesc impreuna cu persoana sau persoanele care fac imposibila convietuirea - colocatarii neputand invoca beneficiul contractului potrivit art.27 din Legea nr.114/1996 -daca, la randul lor, manifesta o atitudine de acceptare a activitatii celui vinovat ori daca nu iau, in raport de posibilitati, masurile ce se impun pentru a-l determina sa revina la o comportare corespunzatoare.
Insa, tinand seama ca evacuarea constituie o sanctiune civila pentru fapte culpabile si daca membrii familiei au luat masuri, dar fara rezultat, ei insisi fiind victimele comportarii necorespunzatoare, masura evacuarii trebuie sa se aplice numai fata de locatarul culpabil (de exemplu, fiul major), nu si fata de alti membri de familie (mama).
Se pune problema, daca evacuarea individuala s-ar putea dispune si in cazul sotilor? In practica, destul de frecvent, chiar unul dintre soti cere evacuarea celuilalt pentru imposibilitatea convietuirii. in aceasta ipoteza, in principiu, nu se poate dispune o evacuare individuala, caci ar echivala, practic cu o separare in fapt a sotilor, cu dezbinarea lor, ar echivala cu o anticipare asupra desfacerii casatoriei mai inainte de divort. In astfel de cazuri trebuie utilizate alte mijloace, mergand pana la aplicarea unor sanctiuni penale. Numai in situatia in care, epuizand aceste cai, se apreciaza ca nu exista nici o posibilitate de curmare a situatie, iar unul dintre sot, prin acte de violenta, pune in pericol sanatatea sau chiar viata celuilalt sot se poate dispune evacuarea. Daca sotii se afla in divort si mentinerea traiuiui in comun este imposibila, se poate admite, ca masura vremelnica, in baza art.582 C.proc.cv., evacuarea unuia dintre ei. bineinteles, colocatariipot cere numai evacuarea colectiva, indiferent de raporturile dintre soti. In legatura cu impiedicarea folosirii normale a imobilului, mai, preci-zam ca evacuarea poate fi dispusa numai daca faptele sunt savarsite de chiriasi. Daca faptele sunt savarsite de proprietar, devine aplicabila dispozitia prevazuta de art.36 din Legea nr.114/1996. "In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari sau chiriasi impie-dica cu buna stiinta si sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit creand prejudicii celorlalti chiriasi sau proprietari, dupa caz, la proprietarilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanta va hotari masurile pentru folosirea normala a imobilului" .
Lipsa chiriasului titular de contract. Divortul
Potrivit art.27 din Legea nr. 114/1996 (astfel cum a fost modificat acest articol prin Legea nr 145/1999) in cazul parasirii definitive a "domiciliului" (locuintei) de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia, precum si in cazul titulariilui de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii locuintei sau de la data inregistrarii decesului ori de la implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei.
Lipsa titularului de contract determina incetarea raporturilor de inchiriere in conditiile aratate numai daca nu exista nici o persoana cu drepturi locative care sa solicite - in conditiile prevazute de lege -beneficiul contractului de inchiriere, continuarea inchirierii, prin substituire in drepturile si obligatiile titularului initial.
Problema atribuirii beneficiului contractului de inchiriere se pune si in caz de divort.
1. Persoanele indreptatite sa solicite beneficiul contractului de inchiriere.
In cazul lipsei chiriasului titular de contract, cercul persoanelor (locatarilor) in drept a invoca beneficiul contractului este determinat de art.27 din Legea nr.l14/1996. Astfel, daca exista persoane cu drepturi locative in locuinta in cauza, inchirierea continua, la cerere, dupa caz:
a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;
b) in beneficiul descendentilor (copii, nepoti etc.) sau al ascendentilor (parinti, bunici etc.), daca au locuit impreuna cu acesta;
c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.
Legea mai precizeaza ca in cazul mai multor cereri beneficiul contractului se transmite prin hotarare judecatoreasca. Inseamna ca noul titular de contract urmeaza sa fie desemnat de instanta, dar folosinta locuintei va putea fi continuata si de catre celelalte persoane care au locuit impreuna cu titularul contractului (daca nu intervin alte motive de incetare a dreptului locativ decat parasirea definitiva a locuintei sau decesul titularului initial de contract).
In toate cazurile, inchirierea continua in persoana noului titular de contract in conditiile si pentru perioada prevazuta in contractul initial. "Continuarea" inchirierii nu are semnificatia reinnoirii contractului, beneficiarul ei neputand dobandi - in lipsa unei intelegeri speciale - rnai multe drepturi decat avea titularul initial de contract. De exemplu, daca contractul a fost incheiat pe un termen de 5 ani, din care - dupa decesul titularului initial - au mai ramas 3 ani, la expirarea termenului inceteaza raporturile de locatiune, daca nu intervine reinnoirea contractului potrivit art.14 si urm. din OUG nr.40/1999.
In legatura cu incetarea contractului de inchiriere prin parasirea definitiva a domiciliului sau prin decesul titularului de contract, mai sunt necesare unele precizari.
In primul rand, parasirea locuintei nu trebuie sa fie confundata cu denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias, reglementata de art.24 lit.a din Legea nr.l14/1996. Se pare ca prin "parasire" legiuitorul a avut in vedere situatia in care titularul nu foloseste locuinta, dar totusi nu doreste rezilierea contractului. in aceasta situatie, locatorul (proprietarul) sau persoanele care pot beneficia de contract dupa 30 de zile de absenta, pot cere constatarea incetarii contractului inainte de termen. In legislatia anterioara institutia era denumita "pierderea dreptului de folosinta prin neuz".
Pentru a opera incetarea, parasirea trebuie sa fie definitiva si continua, iar nu temporara si sporadica. Pe de alta pare, parasirea trebuie sa fie nejustificata. Daca chiriasul absenteaza de la domiciliu din motive temeinice (concentrare, detasare, internare in spital, plecare pentru studii etc.), locuinta nu poate fi considerata parasita. In orice caz, probele administrate trebuie sa fie concludente in sensul parasirii definitive a locuintei (de exemplu, mutatia facuta in buletinul de identitate, mutarea gospodariei etc.).
In ceea ce priveste incetarea contractului de inchiriere prin decesul titularului de contract, reamintim ca, potrivit dreptului comun, contractul de locatiune nu inceteaza nici prin moartea locatorului, nici prin aceea a locatarului (art.1440 C.civ.), drepturile si obligatiile rezultand din contract fiind transmise asupra mostenitorilor.
Pastrand solutia dreptului comun in cazul decesului locatorului (propietarului), legea a adoptat o solutie diferita pentru decesul chiriasului titular de contract; contractul inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului. Rezulta ca, in conceptia legii, inchirierea este contractata in consideratia persoanei chiriasului (intuitu personae), mostenitorii lui succedand in drepturi si obligatii numai pe perioada celor 30 de zile. lar persoanele care beneficiaza de continuarea inchirierii au acest drept nu in calitate de mostenitori, ci in calitate de chiriasi care au locuit impreuna cu titularul de contract, deci indiferent daca sunt sau nu mostenitorii persoanei decedate. De exemplu, este posibil ca defunctul sa fie mostenit de un descendent - care face parte din prima clasa de mostenitori legali - (domiciliat in alta parte), iar beneficiul contractului sa fie invocat de catre un ascendent, care nu are calitatea de mostenitor cu vocatie concreta, utila (face parte din clasa a II-a de mostenitori legali), dar care a locuit impreuna cu titularul de contract pana la moartea acestuia.
2. Problema beneficiului contractului in caz de divort.
Legea locuintei nu prevede dispozitii referitoare la beneficiul contractului de inchiriere in caz de divort. OUG nr.40/1997 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr.114/1996 a introdus dupa art.27 un nou articol, potrivit caruia: "In caz de divort, daca sotii nu au convenit altfel, beneficiul contractului de inchiriere privitor la locuinta se atribuie sotului caruia i s-au dat in ingrijire copiii, iar in cazul cand nu sunt copii, sotului care a obtinut divortul". Insa textul a fost abrogat prin art.1 pct.7 din Legea nr.196/1997 privind aprobarea OUG nr.40/1997. Numai ca, prin abrogare problema nu s-a rezolvat, instantele judecatoresti competente urmand sa o solutioneze in lumina textelor existente coroborate cu regulile dreptului comun.
In acest sens, dupa parerea noastra, trebuie sa deosebim doua ipoteze:
a) Daca ambii soti sunt titulari de contract si ei nu au convenit altfel -cu acordul locatorului, daca este cazul (de exemplu, locuinta proprietatea persoanei fizice) - iar impartirea locuintei nu este posibila in fapt, instanta va putea atribui beneficiul contractului in favoarea sotului care are mai multa nevoie de locuinta sau este mai indreptatit (de exemplu, in urma divortului i s-au dat in ingrijire copiii, nu este vinovat de divort, nu are rude in stare sa-i asigure locuirea fie si temporara etc.).
b) Daca numai unul din soti este titular de contract (de exemplu, a incheiat contractul inainte de casatorie) el continua raporturile locative si dupa divort, urmand ca celalalt sot - pierzand aceasta calitate care ii conferea drepturi locative derivate din dreptul titularului de contract (art.17 si 27) - sa fie evacuat, neavand titlu locativ. Insa instanta poate obliga pe sotul titular de contract - in executarea in natura a obligatiei de intretinere prevazuta de art.41-42 si 93 din Codul familiei - sa asigure celuilalt sot si copiilor care i-au fost incredintati o suprafata locativa corespunzatoare in acea locuinta sau in alta locuinta. Daca locuinta care formeaza obiectul contractului de inchiriere nu poate fi impartita sau impartirea nu ar fi indicata din cauza relelor comportari, se poate dispune, in mod provizoriu, evacuarea sotului titular de contract, pana cand el va asigura o alta locuinta.
Aceste solutii au fost adoptate de instanta suprema in ipoteza locuintei proprietatea unuia dintre soti, dar - avand ca temei dreptul comun al relatiilor patrimoniale dintre soti si fostii soti si intrucat in legislatia locativa nu se dispune altfel - sunt aplicabile, in mod corespunzator, si in cazul in care numai unul dintre soti este titularul contractului de inchiriere.
Pentru a nu mai reveni asupra problematicii soartei contractului de inchiriere in caz de divort, mentionam ca solutiile de principiu aratate sunt aplicabile, in mod corespunzator, si in cazul contractului de inchiriere accesoriu la contractul (raportul) de munca (locuinta de serviciu). Precizam insa ca, in cazul locuintei de interventie (si de protocol), titularul dreptului de folosinta nu poate fi evacuat, nici chiar provizoriu.
Solutionarea litigiilor locative
Instanta competenta.
In conformitate cu art.61 din Legea nr.114/1996, "orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor prezentei legi se solutioneaza de catre instantele judecatoresti", competenta fiind instanta in a carei raza teritoriala este situata locuinta (art.25 si 42 din OUG nr.40/1999). Litigiile urmeaza sa fie judecate potrivit normelor de drept comun, nefiind aplicabile dispozitiile Legii contenciosului administrativ sau alte jurisdictii speciale. Legiuitorul a urmarit sa instituie o competenta si o procedura unitare pentru judecarea oricaror litigii in legatura directa sau indirecta cu aplicarea Legii locuintelor.
Legea mai precizeaza ca evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, el fiind obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare (art.25 din Legea nr.l14/1996 si art.14 alin.5 din OUGnr.40/1999).
Instanta urmeaza sa dispuna evacuarea printr-o hotarare de drept comun, dupa ce a verificat indeplinirea conditiilor prevazute de lege pentru incetarea dreptului de folosinta al chiriasului. De regula, evacuarea nu poate fi dispusa pe cale de ordonanta presedintiala, de exemplu, pentru expirarea termenului contractual sau pentru ca locuinta sa fie ocupata de catre proprietarul ei Mentionam ca actiunea in evacuare reprezinta un act de administrare, putand fi intentata de unul dintre coproprietari (de exemplu, unul dintre soti), iar calitate procesuala pasiva are orice persoana care ocupa imobilul .
Reguli derogatorii privind inchirierea unor locuinte cu destinatie speciala
Precizari prealabile. Alaturi de normele generale aplicabile con-tractului de inchiriere de locuinte, analizate mai sus, Legea nr.114/1996 prevede unele reguli speciale privind inchirierea locuintelor cu destinatie speciala, cum sunt: locuinta sociala, locuinta de serviciu si de interventie, locuinta de necesitate si locuinta de protocol. In cazul acestor locuinte, urmeaza a se aplica, pentru fiecare in parte, regulile speciale prevazute de lege, iar in masura in care nu exista reguli speciale, regimul juridic general al contractului de inchiriere a locuintei, completat cu regulile dreptului comun.
1.Locuinta sociala
Notiune. Constituie locuinta sociala locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii, a caror situatie economica nu le permite dobandirea in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei (art.2 lit.c). Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale (art.39 si pct.III 6 din anexa la Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia) si, ca atare, sunt inalienabile, dar pot fi inchiriate (art.135 alin.5 din Constitutie, si art.11 din Legea nr.213/1998), insa nu pot fi vandute chiriasilor (art.47).
Persoanele indreptatite si repartizarea locuintelor sociale.
Locuintele sociale pot fi inchiriate familiilor (persoanelor) cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % (art.42). Nu pot beneficia de locuinte sociale (indiferent de venit) persoanele sau familiile care : a) detin in proprietate o locuinta; b) au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte; d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta (art.48).
Locuintele sociale se repartizeaza in vederea inchirierii de catre consiliile locale chiriasilor prevazuti de art.15 din OUG nr.40/1999 si apoi, in ordinea de prioritate stabilita de ele, urmatoarelor categorii de persoane (indreptatite, potrivit art.42 si 48): tinerii casatoriti care au fiecare varsta de pana la 35 de ani, tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii si vaduvele de razboi, beneficiarii prevederilor Legii nr.42/1990, republicata, si ai Decretului-Lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii indreptatite (art.43) .
La repartizarea locuintelor sociale, numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul persoanelor indreptatite; 1-3 persoane cate o camera, 4 persoane 3 camere, 5 sau 6 persoane 4 camere, 7 sau 8 persoane 5 camere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996, ultima nota la lit.B).
Incheierea contractului (partile contractante, termenul si chiria).
Contractul de inchiriere avand ca obiect locuinta sociala se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta, cu beneficiarii stabiliti de consiliul local .
Contractul se incheie pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale (art.44 alin.l).
Chiria prevazuta in contract nu trebuie sa depaseasca 10 % din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei, calculata potrivit art.31, va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta sociala (art.44 alin.2).
Intrucat chiria este, in parte, subventionata, titularul contractului este obligat sa comunice primarului, in termen de 30 de zile, orice modificare produsa in venitul net lunar al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere. In caz de modificare a venitului, autoritatea administratiei publice locale va modifica in mod corespunzator cuantumul chiriei si al subventiei cuvenite proprietarului (unitatii administrativ-teritoriale, ca titular al domeniului public de interes local - art.39 si 45).
Rezilierea contractului.
Legea precizeaza (art.46 lit.a) ca rezilierea contractului avand ca obiect locuinta sociala intervine, inainte de termenul stabilit, in conditiile prevazute la art.24 (denuntarea contractului de catre chirias, neplata chiriei sau a cheltuielilor comune cel putin 3 luni consecutiv etc.).
Desi nu se prevede expres, locatiunea inceteaza, si in cazul locuintei sociale, la expirarea termenului contractual, daca nu intervine "prelungirea" (reinnoirea) contractului pe baza declaratiei de venituri prevazute de art.44 alin.l.
Drept cauze speciale de reziliere legea prevede doua ipoteze. Potrivit art.45, se sanctioneaza cu rezilierea contractului necomunicarea, in termen de 30 de zile, a modificarilor produse in venitul net lunar al familiei.
Iar conform art.46 lit.b, contractul se poate rezilia "in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20 % nivelul minim prevazut la art.42 din prezenta lege, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare". Rezulta ca depasirea venitului care indreptateste la inchirierea unei locuinte sociale nu determina incetarea inainte de termen a contractului. Ea intervine insa, ca sanctiune civila, pentru neachitarea chiriei nesubventionate.
La cele doua cazuri de incetare a contractului se poate adauga si ipo-teza in care, dupa incheierea lui, titularul sau membrii familiei dobandesc in proprietate (de exemplu, prin mostenire) o locuinta, daca locuinta in cauza poate fi ocupata de titular si membrii familiei sale.
Alte reguli speciale.
Legea interzice subinchirierea locuintei sociale (art.49). Inseamna ca ea nu poate avea loc nici cu acordul locatorului.
Tot astfel, se interzice "transmiterea dreptului de locuire", adica schimbul de locuinte (chiar si intre persoane indreptatite la locuinta sociala) si cesiunea contractului de inchiriere.
Nerespectarea acestor interdictii, precum si schimbarea destinatiei spatiului inchiriat, se sanctioneaza cu rezilierea contractului de inchiriere si cu suportarea eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz (art.49).
2.Locuinta de serviciu
Notiuni. Potrivit legii, este locuinta de serviciu locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale (art.2 lit.d), iar locuinta de interventie locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice (art.2 lit.e) sau bugetare.
Dupa cum rezulta din definitiile legale, asemenea locuinte (existente sau care se vor construi din fonduri bugetare sau ale agentilor economici) se inchiriaza ca accesoriu al contractului (raportului) de munca. In ceea ce priveste regimul juridic, exista insa unele deosebiri intre locuinta de serviciu si locuinta de interventie.
Potrivit legii, conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de inchiriere incheiat intre partile contractante, accesoriu la contractul de munca (art.51 alin.2). Rezulta ca locuintele de serviciu pot fi inchiriate numai personalului unitatii, beneficiara a fondului. La inchirierea acestor locuinte, numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale.
Locuintele de serviciu realizate in conditiile Legii nr.114/1996 finantate din bugetul de stat si din bugetele locale, pot fi vandute in conditiile legii, dar numai cu aprobarea Guvemului si numai in situatia in care activitatea care a generat realizarea locuintelor respective s-a restrans sau a incetat(art.53 alin. final).
Deoarece contractul de inchiriere avand ca obiect o locuinta de serviciu este, potrivit legii, accesoriu la contractul de munca, o data cu incetarea contractului de munca inceteaza si efectele contractului de inchiriere, potrivit principiului accesorium sequitur principale. In consecinta, titularul contractului de inchiriere poate fi evacuat neconditionat de atribuirea unei alte locuinte .
0 data cu titularul contractului de inchiriere urmeaza sa fie evacuati si membrii familiei sale (sau alte persoane care locuiau impreuna cu titularul, fiind inscrise in contract), deoarece nu au drepturi locative proprii. Ei nu ar putea invoca beneficiul contractului de inchiriere pentru a continua raporturile de locatiune in conditiile prevazute de art.27 din Legea nr.114/1996 pentru ipoteza parasirii definitive a locuintei (sau decesul) titularului din contract. Acest beneficiu ar putea fi invocat numai de catre acel membru al familiei care are si el calitatea de salariat al unitatii beneficiare a fondului, putand deveni - in aceasta calitate -noul titular al contractului de inchiriere .
In legatura cu incetarea contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raporturilor de munca, s-a hotarat ca rezilierea locatiunii nu se produce de drept, unitatea putand permite folosirea in continuare a locuintei in conditiile tacitei relocatiuni (art.1437 C.civ.), care este fara termen. Aceasta posibilitate de continuare a locatiunii dupa incetarea contractului de munca se poate dovedi utila mai ales in cazul pensionarii titularului de contract, precum si - in folosul membrilor de familie - in cazul decesului acestuia. Spre deosebire de legislatia locativa anterior in vigoare, aceste doua ipoteze de incetare a contractului de munca nu au fost avute in vedere in cadrul noilor reglementari, iar incetarea locatiunii - fara circumstantieri - apare, in aceste cazuri, ca fiind o solutie mai greu de justificat.
In sfarsit, precizam ca, in cazul incetarii raportului de munca in astfel de conditii incat titularul contractului de inchiriere este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea chiriasului nu poate fi ceruta la incetarea contractului de munca. In acest sens, Legea nr. 1/1991 privind protectia sociala a somerilor si reintegrarea lor profesionala (republicata) prevede: "Dreptul locativ la locuinta de serviciu se pastreaza pe intreaga perioada in care chiriasul primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin..." (art.13, ramas in vigoare ca lege speciala in conformitate cu art.71 din Legea nr. 114/1996). Rezulta ca desfacerea contractului de inchiriere poate fi ceruta de unitatea beneficiara a fondului locativ numai din momentul in care, in conditiile legii speciale, titularul contractului nu mai este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin; pana in acest moment se amana posibilitatea rezilierii contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raportului de munca.
3.Locuinta de interventie
In principiu, locuinta de interventie urmeaza regimul juridic al locuintei de serviciu (art.54 alin.1). Astfel fiind, locuinta de interventie poate fi inchiriata numai personalului unitatii, ca accesoriu la contractul de munca (cu numar de camere determinat potrivit anexei nr.l la Legea nr.114/1996) si cu consecinta incetarii dreptului de folosinta ca urmare a incetarii raporturilor de munca.
Comparativ cu locuinta de serviciu, locuinta de interventie prezinta si unele particularitati:
In primul rand, se considera locuinta de serviciu numai locuinta situata in incinta unitatii ori in imediata apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinata a servi ca locuinta personalului (si membrilor familiei) care indeplineste anumite atributii de serviciu ce necesita prezenta in preajma locului de munca, cum ar fi locuintele situate: in cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale ferata sau drumuri; in cladiri izolate ale statiilor meteorologice sau depozitelor rezervelor de stat; in cladirile izolate in care se afla cazat personalul care deserveste instalatiile sau retelele de inalta tensiune, releele de televiziune si radio etc. In cazul locuintei de interventie, inchirierea se face nu numai in consideratia raportului de munca, dar chiar in consideratia functiei indeplinite de persoana incadrata in munca. in al doilea rand, locuinta de interventie nu poate fi vanduta chiriasului (art.54 alin.3) .
In sfarsit, precizam ca incetarea contractului de munca atrage dupa sine, in toate cazurile (inclusiv pensionarea ), incetarea contractului de inchiriere. Ea intervine chiar daca titularul contractului de inchiriere primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin. Numai ca, in acest caz, evacuarea este conditionata de atribuirea unui alt spatiu locativ corespunzator (art.13 din L.nr. 1/1991, republicata, coroboratcu art.71 din L. nr.114/1996).
4.Locuinta de necesitate
Notiune. Este locuinta de necesitate locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de renovare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari (art.2 lit.f).
In cazuri de extrema urgenta, consiliile locale pot declara drept locuinte de necesitate, locuintele libere aflate in fondul de locuinte sociale (art.56), caz in care inchirierea va urma regimul juridic al locuintei de necesitate (iar nu al locuintei sociale).
Regim juridic.
Locuinta de necesitate se atribuie pe baza hotararii consiliului local (art.55 alin.3), numarul de camere fiind in functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale (dar indiferent de venitul beneficiarului).
Contractul de inchiriere se incheie de catre primarul localitatii sau de catre o persoana imputernicita de acesta. Inchirierea are caracter temporar, deci contractul se incheie pe durata nedeterminata si confera drepturi locative pana la inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta ocupata anterior (art.55 alin.3). In cazul in care aceste efecte nu pot fi inlaturate (de exemplu, locuinta a fost demolata in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica), consideram ca titularul contractului va beneficia de locuinta de necesitate pana la atribuirea unei alte locuinte din fondul de stat. Evident, chiriasul poate denunta unilateral contractul (art.24 lit.a). In schimb, locatorul nu are acest drept (cu toate ca locatiunea nu s-a facut pentru un timp determinat, ci fara termen, in sensul art.1436 C.civ.), deoarece rezilierea contractului la cererea lui este conditionata de inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta.
In privinta locuintei de necesitate, legea nu prevede dispozitii speciale referitoare la stabilirea si plata chiriei sau executarea altor obligatii con-tractuale. in consecinta, (daca nu se adopta reguli speciale, de exemplu, in cadrul masurilor pentru ajutorarea peroanelor sinistrate), se aplica regulile generale care guverneaza efectele contractului de inchiriere a Iocuintei din fondul de stat . Subventionarea partiala a chiriei este prevazuta numai in cazul locuintelor sociale, iar regulile prevazute pentru aceste locuinte sunt aplicabile locuintelor de necesitate numai in privinta finantarii si realizarii lor (art.55 alin.1) nu si in privinta subventionarii chiriei de la bugetul local.
Locuinta de protocol
Notiune. Feluri. Este locuinta de protocol locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora (art.2 lit.g). Lista imobilelor cu destinatie de locuinta de protocol si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotarare a Guvernului (art.58alin.3).
Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului si se administreaza de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat", care asigura evidenta, intretinerea, repararea si conservarea lor, precum si incasarea chiriei (art.57 alin.1-2).
Contractul de inchiriere a locuintei de protocol inceteaza de drept in termen de 60 de zile de la data eliberarii din functie a beneficiarului (art.60 alin.3), neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Persoana in cauza (impreuna cu membrii familiei, daca este cazul) se poate intoarce in locuinta detinuta anterior, cu titlu de proprietate sau chirias. In acest sens, legea prevede ca atribuirea unei locuinte de protocol nu afecteaza drepturile locative detinute de persoana indreptatita la locuinta de protocol (art.60 alin.4). Inseamna ca mutarea in locuinta de protocol, nefiind definitiva, nu are semnificatia parasirii locuintei, in sensul art.27 din lege si nu atrage incetarea contractului de inchiriere. In consecinta, se pastreaza nu numai "drepturile locative", dar si obligatiile contractuale. Teoretic, nu excludem posibilitatea subinchirierii locuintei in conditiile prevazute de lege. Daca beneficiarul locuintei de protocol este proprietarul locuintei detinute anterior, el pastreaza toate prerogativele si obligatiile care ii revin in aceasta calitate.
Stabilind regimul juridic al locuintelor de protocol, legea prevede unele reguli speciale, pe de o parte, pentru locuintele de protocol calificate resedinte oficiale si, pe de alta parte, pentru celelalte locumte de protocol (simple).
5.Locuinta de protocol-resedinta oficiala.
Au dreptul la cate o locuinta de protocol, ca resedinta oficiala, presedintele Romaniei, presedintele Senatului, presedintele Camerei Deputatilor si primul-ministru. Aceste resedinte oficiale se atribuie de catre Guvern si sunt puse la dispozitia persoanelor indreptatite, impreuna cu dotarile aferente, pe intreaga perioada a exercitarii functiei, de catre RA "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat" (art.58 alin.1-2).
Contractul de inchiriere pentru resedintele oficiale se incheie de catre unitatea administratoare cu serviciile de specialitate ale institutiilor in care isi desfasoara activitatea persoanele beneficiare (art.60 alin.1). Plata chiriei se face din bugetele Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor sau Secretariatului General al Guvernului, dupa caz, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66).
Locuinta de protocol (simpla).
Pot beneficia de locuinta de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevazute de lege, persoanele care indeplinesc urmatoarele functii publice: vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei Deputatilor, ministri de stat, ministrii si asimilatii acestora, presedintii Curtii Supreme de Justitie, Curtii Constitutionale, Curtii de Conturi si Consiliului Legislativ, precum si avocatul poporului, pe durata exercitarii functiei sau a mandatului (art.59 alin.1).
Atribuirea locuintei de protocol se face prin decizie a primuluiministru si numai daca persoana solicitanta nu detine, in localitatea in care isi desfasoara activitatea, o alta locuinta care sa corespunda conditiilor stabilite prin hotararea Guvernului pentru locuintele de protocol (art.59 alin.2-3).
Contractul se incheie de catre unitatea administratoare direct cu beneficiarul, care, pe aceasta baza, va putea ocupa locuinta impreuna cu membrii familiei (art.60 alin.2).

Bibligrafie
Prof. univ. dr. Francisc Deak “Tratat de drept civil”

Read More